Co novela skutečně stanoví

1. Stavby pro hromadné bydlení se nepovolují automaticky

V senátní rozpravě zaznělo, že bytové projekty nad 10 000 m² mají „zelenou“ nebo budou schváleny automaticky.

To není přesné. Hranice 10 000 m² pouze vymezuje stavbu pro hromadné bydlení a zařazuje ji mezi vyhrazené stavby. Každý takový záměr musí i nadále splnit zákonné podmínky povolení: soulad s územně plánovací dokumentací, požadavky na výstavbu, ochranu veřejných zájmů, požadavky na dopravní a technickou infrastrukturu a ochranu práv účastníků řízení.

 

Stavba pro hromadné bydlení: § 5 odst. 7 zákona č. 283/2021 Sb. 

„Stavbou pro hromadné bydlení je stavba nebo soubor staveb s převažující funkcí bydlení s celkovou podlahovou plochou od 10 000 m2.“

 

Z odůvodnění k § 5 odst. 7 a 8

V posledních letech není možné opomenout, že celospolečenským tématem (přesahujícím i hranice České republiky) se stala nedostupnost bydlení. Tato skutečnost negativně ovlivňuje život a rozvoj zejména větších měst. Odhaduje se, že jen v Praze chybí aktuálně kolem 100 tisíc bytů. O tom, že na zajištění dostupnosti bydlení je veřejný zájem, svědčí také novela zákona o Státním fondu podpory investic provedená zákonem č. 126/2024 Sb., kterou byla zavedena podpora pro tzv. dostupné nájemní bydlení, a také zákon č. 175/2025 Sb., o poskytování některých opatření v podpoře bydlení (zákon o podpoře bydlení). Zároveň je zjevné, že rozhodující příspěvek na stranu nabídky trhu s byty mohou přinést pouze větší, resp. velké bytové projekty.

Nově doplněný odstavec 7 proto definuje stavbu pro hromadné bydlení, neboť podpora výstavby pro bydlení je jednou ze zásadních priorit celého zákona. Stavbou pro hromadné bydlení je stavba nebo soubor staveb s převažující funkcí bydlení s celkovou podlahovou plochou od 10.000 m2. Zákon vychází z toho, že bydlení je jedna z nejdůležitějších potřeb obyvatel, která musí být primárně uspokojena. Proto je snahou urychlit bytovou výstavbu, a to zejména pro hromadné bydlení. Za tímto účelem pak na definici navazují některá ustanovení, která se snaží se stavbou pro hromadné bydlení pracovat právě za účelem urychlení a zefektivnění bytové výstavby (zejména zařazení stavby pro hromadné bydlení do přílohy č. 3, která obsahuje vyhrazené stavby, o nichž rozhoduje v jediném stupni řízení Úřad).

Nově doplněný odstavec 8 stanoví, že plánování, příprava, výstavba a provozování veřejné infrastruktury a vyhrazených je ve veřejném zájmu. Zákon vychází z toho, že tyto stavby slouží potřebám společnosti jako celku, a proto je dán na jejich realizaci obecný veřejný zájem. Samotné konstatování veřejného zájmu však bez dalšího nepostačuje k překonání jiných veřejných zájmů, a již vůbec ne k vyvlastnění, neboť pro vyvlastnění musí být jednak prokázán převažující veřejný zájem v konkurenci více zájmů in concreto, ale především pro stavby pro hromadné bydlení není dán zákonem stanovený účel vyvlastnění, na rozdíl od staveb veřejné infrastruktury (srov. § 170 a § 11).

Existenci veřejného zájmu na celospolečensky významných stavbách potvrdil v nedávné době Ústavní soud v nálezu ze dne 22. 3. 2022, sp. zn. Pl. ÚS 39/18 k přezkumu ústavnosti zákona č. 465/2023 Sb., kterým se mění zákon č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby strategicky významné infrastruktury. V něm Ústavní soud konstatoval:
Ústavní soud tedy shrnuje, že urychlení a zkvalitnění přípravných prací směřujících k dobudování staveb dopravní, vodní a energetické infrastruktury lze považovat za záležitosti důležitého veřejného zájmu, u nichž lze důvodně očekávat, že přispějí k hospodářskému rozvoji a zvyšování životní úrovně v České republice [srov. též "rozvoj hmotného bohatství" v preambuli Ústavy či "obecný zájem" v čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě. (…)

Lze tak shrnout, že vylepšení právních podmínek a usnadnění přípravy významných staveb dopravní, vodní a energetické infrastruktury sleduje legitimní cíl (účel) (…).

Potřeba budování této infrastruktury je ve veřejném zájmu, přičemž povaha budovaných staveb již z povahy věci vyžaduje zvláštní přístup, neboť jde o stavby liniové, tj. na délku, tedy s určitou trasou v určitém koridoru, které musejí vést "odněkud někam", takže není možné někde přestat a jinde zase bez návaznosti pokračovat. Vhodnost jejich umístění je dána z povahy věci nutností spojit určitá místa po souši nebo po vodě anebo vést k nim energetické zdroje. (…)

 

Posuzování záměru: § 193 zákona č. 283/2021 Sb. 

„Se souhlasem toho, kdo územně plánovací dokumentaci, územní opatření nebo vymezení zastavitelného území vydal, a se souhlasem vlastníka pozemku… se záměr může odchýlit… pokud nenaruší veřejné zájmy a nedotkne se jiných osob, ochranných pásem nebo koridorů.“

 

Zařazení mezi vyhrazené stavby: příloha č. 3 odst. 1 písm. r) zákona č. 283/2021 Sb. 

„Vyhrazenými stavbami jsou stavby pro hromadné bydlení.“ Ty jsou definovány v § 5:
(7) Stavbou pro hromadné bydlení je stavba nebo soubor staveb s převažující funkcí bydlení s celkovou podlahovou plochou od 10 000 m2.


Návrh navíc nepracuje s hranicí „150 bytů“. Zákonným kritériem je celková podlahová plocha nejméně 10 000 m² a převažující funkce bydlení. Počet bytů se může projekt od projektu výrazně lišit. Součástí takového projektu může být i veřejná vybavenost, jako je například mateřská škola, ordinace zubního či praktického lékaře, služebna městské policie apod. 

 

2. U velkých bytových projektů nevzniká povolení fikcí po 30 dnech

V debatě zaznělo, že velké bytové projekty budou povoleny fikcí, pokud úřad nerozhodne do 30 dnů.

To není správně. Stavby pro hromadné bydlení od 10 000 m² jsou vyhrazenými stavbami. Pro ty platí základní lhůta 60 dnů, nikoli 30 dnů.

Fikce povolení se týká pouze jednoduchých staveb nebo staveb sítí technické infrastruktury, a to pouze tehdy, pokud stavebník požádá o zrychlené řízení a splní jeho zákonné podmínky. Navíc v takovém případě stavebník ani po marném uplynutí lhůty nemůže začít projekt stavět, musí získat potvrzení stavebního úřadu, že je záměr v souladu se zákonem a že lhůta uplynula marně. Nejedná se tedy ve skutečnosti o pravou fikci, ale spíše o nástroj k zajištění vymahatelnosti správní lhůty. Mezi podmínky pro uplatnění patří zejména existence územního plánu, neexistence záměru EIA, splnění podmínek zákona a souhlas všech účastníků řízení.

Lhůta pro vydání rozhodnutí: § 196 zákona č. 283/2021 Sb. 

„Stavební úřad rozhodne o žádosti nejpozději do a) 30 dnů … v případě jednoduché stavby …, b) 60 dnů … v ostatních případech.“

Zrychlené řízení: § 212 zákona č. 283/2021 Sb. 

(1) Povolení stavby nebo zařízení je vydáno jako první úkon stavebního úřadu v řízení, pokud stavebník o vydání rozhodnutí ve zrychleném řízení požádal a
a) obec, na jejímž území má být stavba nebo zařízení uskutečněna, má vydán územní plán,
b) nejde o záměr EIA,
c) stavba splňuje požadavky uvedené v § 193 a
d) stavebník doložil souhlasy všech účastníků řízení se záměrem
(2) Nejsou-li splněny podmínky pro vydání povolení ve zrychleném řízení, stavební úřad postupuje podle obecných ustanovení o řízení o povolení záměru.

Z odůvodnění k § 212 odst. 1 písm. c) a d) a odst. 2

Ruší se písm. c) vylučující záměry vyžadující výjimku dle zákona o ochraně přírody pro nadbytečnost, neboť není důvod zrovna tuto situaci vylučovat z možnosti zrychleného řízení. 

V písm. d) se vypouští část o vyznačení souhlasu na situačním výkresu dokumentace. Jde o nadbytečnou úpravu, jelikož § 187 je součástí obecných ustanovení o řízení, která se aplikují i na všechny další díly hlavy III., a použije se tedy bez dalšího, není-li stanoveno jinak. Navíc je do § 187 odst. 3 doplněna alternativa připojení souhlasu k situačnímu výkresu.

Ruší se povinné zveřejnění povolení vydaného ve zrychleném řízení na úřední desce, neboť toto není podmínka ani běžného povolení, nejde-li o řízení s velkým počtem účastníků.

3. Odvolání se neruší plošně

V senátní rozpravě zaznělo, že novela ruší možnost odvolání.

Novela odvolání neruší plošně. U vyhrazených staveb sjednocuje stávající postup pro některé vyhrazené stavby na celou kategorii; rozhoduje Úřad rozvoje území České republiky a proti jeho rozhodnutí není přípustný rozklad. V každém případě je URU povinen řádně vypořádat námitky k záměru a pokud účastník není spokojen lze svá práva dále ještě 2stupňově uplatnit u soudu. U ostatních rozhodnutí stavebních úřadů zůstává odvolací řízení zachováno. Návrh pro ně upravuje postup odvolacího orgánu tak, aby se věci nevracely opakovaně k novému projednání, ale byly rozhodnuty.

Působnost Úřadu: § 32 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb. 

(1) Úřad
a) vykonává působnost stavebního úřadu ve věcech vyhrazených a s nimi souvisejících staveb,
b) vydává rámcové povolení pro stavby jaderného zařízení a stavby související, nacházející se uvnitř i vně areálu jaderného zařízení,
c) vykonává působnost vyvlastňovacího úřadu ve věcech vyhrazených staveb,
d) vydává rozhodnutí o změně využití území pro stanovení prostoru pro dobývání ložisek nerostů, pro která se nestanoví dobývací prostor podle horního zákona,
e) rozhoduje v pochybnostech, zda se jedná o vyhrazenou stavbu nebo stavbu či záměr související s vyhrazenou stavbou, 
f) vede systém stavebně technické prevence, v němž sleduje a analyzuje závažné nebo opakující se závady nebo havárie staveb, kterým je třeba ve veřejném zájmu předcházet, a navrhuje opatření k zabránění jejich opakování,
g) sleduje účinnost technických předpisů pro stavby a dbá o zlepšování jejich úrovně,
h) navrhuje úpravy požadavků na stavby, jejich části, funkce, prvky a stavební výrobky a podává podněty k úpravě českých technických norem nebo certifikace stavebních výrobků anebo k jiným stavebně technickým opatřením,
i) připravuje seznam závazných českých technických norem nebo jejich částí obsahujících podrobnější technické požadavky na stavby, které určí Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví jako určené technické normy ve stavebnictví a oznámí je ve Věstníku podle jiného právního předpisu s výjimkou norem stanovených prováděcím právním předpisem územního samosprávného celku,
j) zajišťuje bezplatný přístup k určeným technickým normám ve stavebnictví podle jiného právního předpisu s výjimkou norem stanovených prováděcím právním předpisem územního samosprávného celku,
k) vykonává kontrolu ve věcech stavebního řádu,
l) vykonává kontrolu nad činností autorizovaných inspektorů a
m)  je jednotným kontaktním místem ve smyslu čl. 9 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2024/1252 pro vyhrazené stavby.
(2) Proti rozhodnutí Úřadu vydanému v řízení podle části šesté tohoto zákona není přípustný rozklad.

Z odůvodnění k § 32

Ustanovení stanoví kompetence Úřadu, které vycházejí z dřívějších kompetencí Ministerstva pro místní rozvoj, Ministerstva dopravy, Ministerstva průmyslu a obchodu a Dopravního a energetického stavebního úřadu. 

V zájmu urychlení povolovacích řízení u vyhrazených staveb, a též proto, že Úřad nemá nadřízený správní orgán a konstrukce rozkladového řízení se nejeví efektivní ani účelná, se stanoví, že proti rozhodnutí Úřadu vydanému v řízení podle části šesté tohoto zákona není přípustný rozklad. Tím se z plejády opravných prostředků vypouští druhý stupeň správního řízení. Pro možnost opravy vad rozhodnutí v rámci veřejné správy se zachovává přezkumné řízení a obnova řízení. Pro ochranu práv dotčených osob je v plném rozsahu zachován dvoustupňový soudní přezkum, tj. možnost podání správní žaloby a kasační stížnosti. Přirozeně není nijak limitováno ani podání ústavní stížnosti a stížnosti k Evropskému soudu pro lidská práva. 

Z hlediska ústavně zaručeného práva na spravedlivý proces a na soudní přezkum jde o řešení konformní, neboť ústavně je zaručena pouze možnost obrátit se na jednu soudní instanci (srov. nález Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 39/18, rozsudek Nejvyššího správního soudu sp. zn. 2 As 37/2011, 2369/2011 Sb. NSS ad.). I po novele tedy bude zajištěn rámec výrazně přesahující ústavně zaručený limit.

Z hlediska věcného je vypuštění druhého stupně správního řízení jedinou realistickou možností, kterou z instancí omezit, neboť evidentně nelze vypustit řízení v prvním stupni ani možnost podání správní žaloby. Vypustit lze tedy buď druhý stupeň správního řízení nebo druhý stupeň soudního přezkumu. Vypuštění kasační stížnosti však není vhodné jak z důvodu významu vyhrazených staveb, tak i z důvodu sjednocování judikatury. 

Otázkou dvoustupňovosti soudního řízení správního se zabýval Ústavní soudu v nálezu sp. zn. Pl. ÚS 16/99, který zrušil tehdejší část pátou o. s. ř. a který vedl k rekonstrukci moderního správního soudnictví do současné podoby v soudním řádu správním od 1. ledna 2023. Ústavní soud tehdy konstatoval, že Pokud jde o problém ústavnosti procesní úpravy, již správní soudnictví omezuje ve většině případů na jeden stupeň, je třeba uvést, že Ústava ani Listina vícestupňové soudnictví jako základní právo negarantuje. Takové právo nelze odvodit ani z mezinárodních smluv. … Na druhé straně však nemůže být sporu o tom, že požadavek na vytvoření mechanismu sjednocení judikatury (byť třeba jen formou kasační stížnosti či jiného mimořádného opravného prostředku) vyplývá z požadavků kladených na stát, který sám sebe definuje jako stát právní. Neexistence takového mechanismu ve svých důsledcích pak vede též k nedostatečnému tlaku na kultivaci veřejné správy jako celku a k pocitům orgánů této správy, mnohdy oprávněným, že jsou vystaveny soudní kontrole, která postrádá sjednocující funkci. Kromě toho absence jakéhokoliv prostředku sjednocování judikatury správních soudů vede k tomu, že do role "sjednocovatele" se, v rozporu se svým postavením, dostává Ústavní soud. Tento stav vytváří zásadní nerovnost mezi právnickými a fyzickými osobami na straně jedné a správními úřady, neboť stát nemá žádný prostředek, aby se bránil proti někdy diametrálně odlišnému rozhodování správních soudů. Jinak řečeno, exekutiva nemá možnost vyvolat posouzení správní judikatury vrcholným orgánem moci soudní, má-li za to, že odporuje zákonu.

Naopak vypuštění odvolání, resp. rozkladu s sebou nenese žádná významná negativa, neboť by o něm stejně rozhodoval předseda téhož Úřadu a konstrukce dvou stupňů správního řízení uvnitř stejného úřadu je do značné míry umělá, neboť postrádá devolutivní účinek.

Situací, kdy je v právním řádu vyloučeno odvolání proti meritornímu rozhodnutí ve věci, je celá řada. Ve stavebním právu jde např. o všechny situace, kdy je rozhodnutí vydáváno jako první úkon v řízení (§ 311 odst. 4). I v předchozím stavebním zákoně č. 183/2006 Sb. byly tyto situace obsaženy např. u územního souhlasu (§ 96 odst. 4 zákona č. 183/2006 Sb.) či společný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru (§ 96a odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb.). 

Inspirací pro vyloučení odvolání u významných záměrů bylo zejména ustanovení § 2d odst. 1 zákona č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby strategicky významné infrastruktury, ve znění zákona č. 465/2023 Sb., podle kterého není odvolání přípustné u všech staveb pro energetickou bezpečnost; těmi jsou podle § 1 odst. 5 citovaného zákona stavby jaderných elektráren a všechny s nimi související stavby, stavby velkých plynových elektráren nad 100 MW výkonu či stavby výroben elektřiny z obnovitelných zdrojů o celkovém instalovaném výkonu nad 15 MW. Odvolání není přípustné ani proti rozhodnutí ve zjišťovacím řízení o tom, zda záměry staveb pro energetickou bezpečnost podléhají posuzování vlivů na životní prostředí (§ 2d odst. 15 cit. zák.). Odvolání není přípustné ani proti rozhodnutí o povolení strategické investiční stavby podle § 2n odst. 4 cit. zák. Jak stavby pro energetickou bezpečnost, tak i strategické investiční stavby jsou přitom zároveň i vyhrazenými stavbami podle přílohy č. 3 stavebního zákona, takže u části vyhrazených staveb je odvolání vyloučeno již dnes a v tomto směru jde o sjednocení procesní právní úpravy pro všechny vyhrazené stavby. 

Již dnes je vyloučeno též podání odvolání proti mezitímnímu rozhodnutí o vyvlastnění podle § 4a odst. 2 zákona č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby strategicky významné infrastruktury, přestože jde o rozhodnutí pro vyvlastňovaného materiálně velmi významné. Ústavní konformita tohoto řešení byla potvrzena Ústavním soudem v nálezu ze dne 22.03.2022, sp. zn. Pl. ÚS 39/18, v němž Ústavní soud v právních větách konstatoval:

Listina základních práv a svobod ani Úmluva o ochraně lidských práv a základních svobod nezaručují dvou či vícestupňové rozhodování ve správním řízení. Ustanovení § 4a odst. 2 liniového zákona, podle kterého není odvolání proti mezitímnímu rozhodnutí přípustné, není samo o sobě neústavní, a to zvláště za situace, kdy je proti tomuto rozhodnutí možné bránit se prostředky správního soudnictví podle čl. 36 odst. 2 Listiny základních práv a svobod.

Ústavní konformita vyvlastnění nemovité věci na základě vydání mezitímního rozhodnutí podle § 4a liniového zákona je zaručena tím, že vyvlastňovaný má podle § 4a odst. 3 liniového zákona zaručen (srov. též čl. 4 Ústavy České republiky a čl. 36 odst. 2 Listiny základních práv a svobod) přístup k soudu na základě správní žaloby, popř. i opravného prostředku proti rozhodnutí o této žalobě podle zákona č. 150/2002 Sb., soudní řád správní, ve znění pozdějších předpisů, s možností přiznání odkladného účinku těchto prostředků soudní ochrany podle § 4a odst. 4 liniového zákona.

(…) V oblasti správních řízení (ani v civilních sporech) právo na odvolání přímou součástí ústavněprávních záruk není [k tomu viz např. nálezy ze dne 29. 9. 2010 sp. zn. Pl. ÚS 33/09 (N 205/58 SbNU 827; 332/2010 Sb.) nebo ze dne 11. 1. 2012 sp. zn. I. ÚS 451/11 (N 8/64 SbNU 77)]. Ústavní soud zdůrazňuje, že Listina ani Úmluva nezaručují základní právo na dvou či vícestupňové rozhodování ve správním řízení, a dokonce ani v řízení soudním (s výjimkou výroku o vině a trestu podle čl. 2 Protokolu č. 7 k Úmluvě). Nutno tedy učinit závěr, že stanoví-li napadená právní úprava, že odvolání proti mezitímnímu rozhodnutí není přípustné, tedy jinými slovy řečeno, že liniový zákon koncentruje rozhodování o mezitímním rozhodnutí do jednoho stupně, není tato úprava sama o sobě neústavní.

V dalších bodech tohoto nálezu se Ústavní soud věnoval i dalším otázkám posouzení a vyhodnocení snah zákonodárce o urychlení a zjednodušení podmínek pro vznik společensky významných staveb, jimiž jsou právě i vyhrazené stavby (byť v nálezu šlo o stavby podle zákona o urychlení výstavby strategicky významné infrastruktury, jejichž okruh se oproti vyhrazeným stavbám částečně liší, nicméně nosné důvody platí analogicky):

Ústavní soud tedy shrnuje, že urychlení a zkvalitnění přípravných prací směřujících k dobudování staveb dopravní, vodní a energetické infrastruktury lze považovat za záležitosti důležitého veřejného zájmu, u nichž lze důvodně očekávat, že přispějí k hospodářskému rozvoji a zvyšování životní úrovně v České republice [srov. též "rozvoj hmotného bohatství" v preambuli Ústavy či "obecný zájem" v čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě. (…)

Lze tak shrnout, že vylepšení právních podmínek a usnadnění přípravy významných staveb dopravní, vodní a energetické infrastruktury sleduje legitimní cíl (účel) (…).

Potřeba budování této infrastruktury je ve veřejném zájmu, přičemž povaha budovaných staveb již z povahy věci vyžaduje zvláštní přístup, neboť jde o stavby liniové, tj. na délku, tedy s určitou trasou v určitém koridoru, které musejí vést "odněkud někam", takže není možné někde přestat a jinde zase bez návaznosti pokračovat. Vhodnost jejich umístění je dána z povahy věci nutností spojit určitá místa po souši nebo po vodě anebo vést k nim energetické zdroje. (…)

I mimo oblast stavebního práva existuje v právním řádu množství případů, v nichž je odvolání proti rozhodnutí, které by bylo jinak přípustné podle správního řádu, vyloučeno zvláštním zákonem. Někdy jde o rozhodnutí jednoduchá a materiálně málo významná, jinde naopak o rozhodnutí materiálně velmi významná, u nichž je důvodem vyloučení opravného prostředku požadavek rychlosti dosažení pravomocného rozhodnutí. Zmínit lze např. vyloučení rozkladu proti rozhodnutí o některých opatřeních vydaných Českou národní bankou (rozhodnutí o zajištění ověření řídicího a kontrolního systému banky podle § 22a odst. 3 zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, nebo rozhodnutí o uložení opatření k nápravě podle § 26aa odst. 4 podle § 22a nebo rozhodování o odmítnutí auditora podle § 22 odst. 6 či rozhodnutí o odmítnutí ověřovatele podle § 22b odst. 7 zákona o bankách).

Podle § 3c odst. 6 zákon č. 458/2000 Sb., energetický zákon, není přípustný rozklad proti rozhodnutí Ministerstva průmyslu a obchodu o žádosti o udělení souhlasu s nabytím vlivu nad energeticky strategickým celkem.

Nejrozsáhlejší soubor explicitních výluk odvolání, ale často dokonce i přezkumného řízení i obnovy řízení v celém českém správním právu obsahuje zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území ČR (§ 12, § 87z odst. 3, § 87aa odst. 3, § 117f odst. 3, § 123 odst. 5, § 124 odst. 2, 3, § 124b odst. 2, 3, § 125 odst. 3, § 126a § 124 odst. 4, § 129 odst. 3, 7, § 129a odst. 7. § 135 odst. 4, 5). 

Nepřípustnost rozkladu: § 32 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb. 

„Proti rozhodnutí Úřadu vydanému v řízení podle části šesté tohoto zákona není přípustný rozklad.“

Odvolací řízení: § 225 a § 226 zákona č. 283/2021 Sb. 
§ 225 Řízení o odvolání

(1) Dojde-li odvolací správní orgán k závěru, že napadené rozhodnutí vydané v řízení o žádosti je v rozporu s právními předpisy nebo že je nesprávné anebo že trpí jinou vadou, napadené rozhodnutí nebo jeho část změní. Zrušení napadeného rozhodnutí a vrácení věci stavebnímu úřadu prvního stupně k novému projednání podle věty první je nepřípustné.
(2) Rozhodnutí v odvolacím řízení vydá odvolací správní orgán ve lhůtě podle § 196. 
(3) Není-li v tomto díle stanoveno jinak, na řízení o odvolání se použijí ustanovení dílu 1 

Z odůvodnění k § 225 odst. 1 a odst. 3

V odstavci 1 se podporuje princip plné apelace na všechna rozhodnutí stavebního úřadu prvního stupně vydaná v řízení o žádosti, a to nejen na ta, která jsou v rozporu s právními předpisy nebo jsou věcně nesprávná, ale i pokud trpí jakoukoli jinou vadou. Tato úprava reaguje zejména na poznatky z praxe, že některé odvolací stavební úřady rušily napadená rozhodnutí a vracely je úřadům prvního stupně z důvodu nepřezkoumatelnosti. Tento přístup byl i podle předchozího znění zákona nesprávný, neboť i nepřezkoumatelnost rozhodnutí představuje jeho rozpor se zákonem. Navíc šlo o zcela jednoznačný rozpor s úmyslem zákonodárcem a smyslem a účelem právní úpravy.
Pro eliminaci těchto výkladů a vyloučení pochybností se do zákona doplňuje druhá věta, která výslovně uvádí, že zrušení napadeného rozhodnutí a vrácení věci stavebnímu úřadu prvního stupně k novému projednání je (z jakýchkoli důvodů) nepřípustné. 

V souladu s principem úplné apelace, který se uplatňuje již podle dosavadní právní úpravy, je tedy výslovně zcela vyloučena možnost vrácení věci prvostupňovému správnímu orgánu, s výjimkou nicotnosti rozhodnutí. 

Způsoby, jakými může odvolací správní orgán rozhodnout, jsou následující: (i) odvolání zamítne a napadené rozhodnutí potvrdí, (ii) napadené rozhodnutí změní, (iii) napadené rozhodnutí zruší a řízení zastaví, nebo (iv) prohlásí nicotnost napadeného rozhodnutí. Rozhodnutím se rozumí jak rozhodnutí ve věci samé, tak procesní rozhodnutí (usnesení).

Ruší se pro nadbytečnost výjimka, podle níž nebylo možné v odvolacím řízení uplatnit ustanovení o zrychleném řízení. 

§ 226 Postup odvolacího orgánu

(1) Neobsahuje-li odvolání proti rozhodnutí stavebního úřadu odůvodnění, v čem je spatřován rozpor s právními předpisy nebo nesprávnost rozhodnutí nebo řízení, jež mu předcházelo, k odstranění tohoto nedostatku se odvolatel nevyzývá. Neodstranil-li odvolatel tento nedostatek před uplynutím lhůty pro podání odvolání, přezkoumává odvolací správní orgán pouze soulad napadeného rozhodnutí a řízení, které vydání rozhodnutí předcházelo, s právními předpisy. K doplnění důvodů odvolání po lhůtě stanovené pro jeho podání se nepřihlíží.
(2) Odvolací správní orgán nepřihlíží k odvolacím námitkám, k nimž se nepřihlíží podle § 190 až 191.

Z odůvodnění k § 226

Navrhovaná úprava má za cíl omezit prostor pro obstrukce, kdy se podáním blanketního odvolání odvolatel snaží dosáhnout prodloužení délky řízení a oddálit vydání konečného rozhodnutí ve věci [srov. např.  rozsudek MS v Praze 5 Ca 298/2008-52 (2766/2013 Sb. NSS)]. I v odvolacím řízení se důsledně uplatňuje koncentrační zásada a zásada rychlosti a procesní ekonomie odvolacího řízení. Tato úprava je inspirována a převzata z § 2 odst. 8 a 9 zákona č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby strategicky významné infrastruktury, ve znění zákona č. 465/2023 Sb.

Závěr

Veřejná debata o podobě stavebního práva je legitimní. Je však důležité rozlišovat mezi právním obsahem návrhu a politickým hodnocením jeho očekávaných dopadů. Novela nezavádí automatické povolování velkých bytových projektů, plošné rušení odvolání ani obecnou legalizaci nepovolených staveb. Každý záměr i nadále podléhá zákonnému posouzení, ochraně veřejných zájmů a ochraně práv účastníků řízení.