Co novela skutečně stanoví

1. Bytový dům do 500 m² musí navrhnout projektant

V rozpravě zaznělo, že bytový dům do 500 m² zastavěné plochy a se čtyřmi nadzemními podlažími bude moci navrhnout osoba bez autorizace.

To není správně. Návrh řadí takové bytové domy mezi jednoduché stavby, nikoli však mezi stavby, jejichž dokumentaci může zpracovat neautorizovaná osoba. Výjimka pro osobu se stavebním vzděláním a praxí se výslovně netýká staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci. Dokumentaci bytového domu proto zpracovává projektant.

Komplexní pozměňovací návrh reagoval na podněty České komory architektů (ČKA), České komory autorizovaných inženýrů a techniků (ČKAIT) a dalších a byl podle řady z nich upraven.

Bytové domy do 500 m²: příloha č. 2 odst. 1 písm. b) zákona č. 283/2021 Sb. 

„Jednoduchými stavbami jsou … bytové domy do 500 m2 zastavěné plochy, které mají nejvýše 4 nadzemní podlaží…“

 
Povinnost projektanta a výjimka: § 156 odst. 1 a 2 zákona č. 283/2021 Sb.
§ 156 Projektová činnost

(1) Územně plánovací dokumentace, územní studie a projektová dokumentace musí být zpracovány projektantem.
(2) Dokumentaci jednoduchých staveb, s výjimkou jednoduchých staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci nebo vodních děl, a dokumentaci stávajícího stavu stavby (dále jen „pasport stavby“) může zpracovat též osoba, která má vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru anebo střední vzdělání stavebního směru pro pozemní stavby s maturitní zkouškou a alespoň 5 let praxe v projektování staveb.
(3) Projektantovi a osobě podle odstavce 2 se poskytují údaje z digitální technické mapy kraje v rozsahu nezbytném pro projektovou činnost.

2. Předseda Úřadu rozvoje území není neodvolatelný

Zaznělo, že předseda Úřadu rozvoje území bude po dobu šesti let prakticky neodvolatelný.

Návrh stanoví, že předsedu Úřadu jmenuje a odvolává vláda na návrh ministra pro místní rozvoj. Místopředsedy na návrh předsedy jmenuje a odvolává ministr pro místní rozvoj. Šestileté funkční období není zákazem odvolání. Naopak novela stanoví povinnost předsedu odvolat, pokud přestane splňovat podmínky pro výkon této funkce.

Návrh také nestanoví, že by předseda osobně jmenoval všechny vedoucí pracovníky v území. Zákon pouze určuje, že v čele krajského úřadu rozvoje území stojí ředitel a v čele územního pracoviště vedoucí.

Jmenování a odvolání předsedy a místopředsedů: § 17a odst. 3 a 4 zákona č. 283/2021 Sb. 

„V čele Úřadu je předseda, kterého jmenuje a odvolává vláda na návrh ministra pro místní rozvoj. Předsedu zastupují v jím vymezených oblastech místopředsedové, které na návrh předsedy jmenuje a odvolává ministr pro místní rozvoj.“

„Předseda a místopředsedové Úřadu jsou jmenováni na dobu 6 let a mohou být jmenováni opakovaně. Předsedou a místopředsedou Úřadu může být jmenována osoba, jejíž znalosti, zkušenosti a morální vlastnosti jsou předpokladem, že bude svoji funkci řádně zastávat, a která a) je státním občanem České republiky, b) je plně svéprávná, c) je bezúhonná a d) má ukončené vysokoškolské vzdělání získané studiem v magisterském studijním programu.“

Z odůvodnění k § 17a

Úřad rozvoje území České republiky je vrcholem nově vzniklé soustavy jednotné státní správy v oblasti stavebního práva, což se projevuje i v doprovodné novele kompetenčního zákona, v němž je Úřad doplněn do seznamu ústředních orgánů státní správy. V celém stavebním zákoně i v právním řádu se v návaznosti vznik Úřadu nahrazuje původní kompetence Ministerstva pro místní rozvoj kompetencí Úřadu.
Úřad vznikne podle přechodných ustanovení spojením stavebních úřadů Ministerstva pro místní rozvoj, Ministerstva průmyslu a obchodu, Ministerstva dopravy a Dopravního a energetického stavebního úřadu, které integruje v rámci své organizační struktury a převezme jejich působnost. Pracovní, resp. služební poměry dosavadních pracovníků těchto úřadů přejdou podle § 338 až 345a zákoníku práce do pracovního poměru k Úřadu (viz přechodná ustanovení a nový zákon o státních zaměstnancích). Úřad je samostatným nezávislým úřadem, který není podřízen žádnému jinému úřadu ani ministerstvu. Z rozpočtového hlediska je samostatnou rozpočtovou kapitolou stejně jako jiné ústřední orgány státní správy.

Úřad je ústředním orgánem státní správy pro oblast územního plánování, povolování staveb a vyvlastnění. Dalším úkolem Úřadu je metodické sjednocování činnosti orgánů územního plánování a řízení a metodické sjednocování stavebních úřadů. Formulace se liší proto, že orgánům územního plánování, jimiž jsou zejména obce a kraje, není Úřad pracovněprávně nadřízen, a proto je pouze metodicky podporuje, zatímco stavebním úřadům (s výjimkou jiných stavebních úřadů podle § 35) nadřízen je, proto je přímo řídí. Úřad provádí též výzkum, publikační činnost a řeší koncepční otázky v oblasti své působnosti. V tomto směru může využít kapacity, které na něj přejdou ze zanikajícího Ústavu územního rozvoje v Brně (viz přechodná ustanovení). Hlavní věcné kompetence Úřadu jsou stanoveny zvlášť pro účely územního plánování (hlava II části druhé) a pro účely stavebního řádu (hlava III části druhé). Úřad je zejména stavebním úřadem prvního stupně pro vyhrazené stavby (§ 30) a nadřízeným správním orgánem úřadů rozvoje území krajů (§ 21 odst. 2, § 30 odst. 3).

Sídlem Úřadu je Praha. Úřad může zřizovat územní pracoviště. Podle přechodných ustanovení se dosavadní územní pracoviště Dopravního a energetického stavebního úřadu vznikem Úřadu stávají detašovanými územními pracovišti Úřadu. Detašovaná územní pracoviště Úřadu nejsou samostatným správním orgánem, ale jsou organizační součástí Úřadu, pouze s fyzicky odlišným umístěním pracoviště (pobočka, expozitura).
V čele Úřadu je předseda, který organizuje a řídí činnost Úřadu a uděluje pokyny všem podřízeným zaměstnancům. Jmenování či odvolávání předsedy se vyjímá z působnosti jediného resortu a pověřuje se jím přímo vláda, jako kolektivní orgán, ve kterém zasedají jednotliví ministři. Cílem bylo vymanit územní a stavební agendu z gesce jediného resortu, neboť funkční stavební řízení je zájmem všech a gesčně má na něm mít zájem bezpochyby více než jeden gesční ministr. Předsedu Úřadu jmenuje a odvolává vláda na návrh ministra pro místní rozvoj. Předseda Úřadu si vybírá své místopředsedy, kteří jej v jím vymezených oblastech zastupují a které na jeho návrh jmenuje a odvolává ministr pro místní rozvoj. Předseda Úřadu a místopředsedové Úřadu jsou zaměstnanci státu zařazení v Úřadu, ale nedopadá na ně zákon o státních zaměstnancích.

Aby nebyl Úřad zatěžován zbytnou agendou v území, kterou lze delegovat na úřady rozvoje území krajů, případně na jejich územní pracoviště, zákon výslovně uvádí, že v případech stanovených vnitřním předpisem Úřadu nebo na základě písemného pověření předsedy může v úřadech rozvoje území právně jednat jménem státu i jiný státní zaměstnanec. Rozumí se tím zejména příslušní vedoucí státní zaměstnanci v úřadech rozvoje území krajů a v jejich územních pracovištích, případně v jejich detašovaných pracovištích.

Předseda a místopředsedové Úřadu jsou do funkce jmenováni na dobu funkčního období v trvání 6 let. Mohou být jmenováni opakovaně. Zákon předepisuje rovněž kvalifikační kritéria pro osobu předsedy a místopředsedy. Primárním je, aby znalosti, zkušenosti a morální vlastnosti těchto osob byly předpokladem, že budou svoji funkci zastávat řádně. Dále se musí jednat o státní občany České republiky, plně svéprávné a bezúhonné osoby s ukončeným vysokoškolským vzděláním získaném studiem v magisterském studijním programu. 

Předseda a místopředsedové Úřadu nesmí být členy řídícího, dozorčího nebo kontrolního orgánu podnikajících právnických osob ani nesmí zastávat jinou placenou či výdělečnou funkci, ledaže by se jednalo o správu vlastního majetku a činnosti vědecké, pedagogické, literární, publicistické a umělecké.

Ředitelé a vedoucí územních pracovišť: § 17b odst. 5 zákona č. 283/2021 Sb. 

„V čele úřadu rozvoje území kraje stojí ředitel, v čele územního pracoviště stojí vedoucí.“

Z odůvodnění k § 17b

Úřady rozvoje území krajů jsou územními správními orgány ve věcech územního plánování, stavebního řádu, vyvlastnění a dalších věcí upravených tímto zákonem. Úřadů rozvoje území krajů je 14 a sídlí v sídle jednotlivých krajů a hlavního města Prahy, v rámci kterých vykonávají svoji působnost. V čele krajského stavebního úřadu stojí ředitel.

Úřady rozvoje území krajů mají svá územní pracoviště, a to v obcích s rozšířenou působností, v jejichž správním obvodu vykonávají územní působnost. V hlavním městě Praze je obcí s rozšířenou působností samotné hlavní město Praha. V čele územních pracovišť stojí vedoucí. 

Z hlediska pracovněprávního jsou všichni zaměstnanci úřadů rozvoje území krajů, stejně jako všichni zaměstnanci jejich územních pracovišť zaměstnanci České republiky, za kterou jako jediná organizační složka jedná Úřad. Úřad může tuto agendu delegovat vnitřním předpisem nebo na základě písemného pověření na státní zaměstnance v území (§ 17a odst. 3). 

Z hlediska správního jsou úřady rozvoje území krajů nadřízenými správními orgány svých územních pracovišť (§ 21 odst. 3, § 30 odst. 3).

Úřad může zřídit detašovaná pracoviště územních pracovišť i v jiných obcích než v obcích s rozšířenou působností, je-li to potřebné. Detašovaná pracoviště územních pracovišť nejsou samostatným správním orgánem, ale jsou organizační součástí daného územního pracoviště s pouze fyzicky odlišným umístěním pracoviště (pobočka, expozitura). Proto ani jejich zřízení nevyžaduje formu právního předpisu, ale jde o organizační manažerské rozhodnutí (předsedy) Úřadu, které bude odvislé nejen od potřeb daného území a místa, ale též od ochoty samosprávy nabídnout vhodné podmínky pro existenci detašovaného pracoviště v daném městě (obci). Vedoucím detašovaného pracoviště je z pracovněprávního hlediska vedoucí daného územního pracoviště, o jehož detašované pracoviště jde.

Z hlediska místní příslušnosti vykonává úřad rozvoje území kraje územní působnost v území příslušného kraje. Územní pracoviště vykonává územní působnost ve správním obvodu obce s rozšířenou působností, ve které má sídlo. Detašovaná pracoviště nemají zákonem stanovenou místní příslušnost, neboť nejsou samostatnými správními orgány, ale z logiky věci se budou podílet na výkonu územní působnosti územního pracoviště zejména ve správním obvodu obce, v níž budou umístěna.

Věcné kompetence úřadů rozvoje území krajů jsou stanoveny zvlášť pro účely územního plánování (hlava II části druhé) a pro účely stavebního řádu (hlava III části druhé). Kompetence územních pracovišť v oblasti stavebního řádu jsou zbytkové, tj. vykonávají vše, co není zákonem svěřeno nadřízeným úřadům rozvoje území.

3. Plánovací smlouvy: rozhoduje se podle zákonných podmínek

Novela umožňuje zastupitelstvu obce přenést schvalování plánovacích smluv na radu, pokud smlouva neobsahuje ujednání vyhrazená ze zákona zastupitelstvu.

Návrh rovněž umožňuje soudní nahrazení chybějícího souhlasu s plánovací smlouvou. Nejde ale o automatický nárok stavebníka. Podmínkou je, že smlouva je nezbytná pro povolení záměru, návrh smlouvy odpovídá územnímu nebo regulačnímu plánu, navržená plnění jsou přiměřená a obec nebo kraj smlouvu bezdůvodně neuzavřou v přiměřené době.

To může významně zjednodušit administrativně drobné dohody a změny jako je například upřesnění data předání veřejné vybavenosti apod.

Schvalování plánovací smlouvy: § 132 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb. 

„Plánovací smlouvu uzavíranou obcí, krajem nebo hlavním městem Prahou schvaluje zastupitelstvo obce, zastupitelstvo kraje nebo zastupitelstvo hlavního města Prahy. Plánovací smlouvu uzavíranou městskou částí hlavního města Prahy schvaluje zastupitelstvo městské části. Zastupitelstvo může přenést pravomoc schvalovat plánovací smlouvu na radu, není-li obsahem plánovací smlouvy takové ujednání, které je ze zákona vyhrazeno zastupitelstvu. 
O plánovací smlouvě a záměru, který je jejím předmětem, lze konat místní referendum pouze před uzavřením plánovací smlouvy.“

Odůvodnění k § 132 odst. 1

Podle současného znění schvaluje plánovací smlouvy (i jejich změny) zastupitelstvo příslušného územně samosprávného celku. Z praktického hlediska však u změn plánovacích smluv může být problematické, a to z důvodu frekvence zasedání zastupitelstev větších měst zpravidla jednou za čtvrt roku.

Plánovací smlouva přitom představuje relativně živý dokument, který si obvykle vyžádá změny ať už ve smyslu obsahu plnění stran či termínů jejich realizace. Toto potvrzují zkušenosti městských částí hlavního města Prahy se smlouvami o spolupráci (jinak známé také jako kontribuční smlouvy), které byly uzavírány za předcházející právní úpravy jako soukromoprávní inominátní smlouvy, a které zpravidla schvalovala rada v rámci své zbytkové pravomoci. podle § 94 odst. 3 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, ve znění pozdějších předpisů. V souvislosti s potřebou změny plánovací smlouvy není přitom pro žádnou ze smluvních stran ekonomické čekat na zasedání zastupitelstva, které se může konat až několik týdnů po nalezení shody mezi smluvními stranami na změně plánovací smlouvy. Stejně tak není z pohledu hospodaření územních samosprávných celků vhodné, aby bylo nezbytné svolávat mimořádné zasedání zastupitelstva pouze za účelem schválení změny plánovací smlouvy, když by současně neexistovala potřeba řešit na zasedání žádné jiné otázky. Za tímto účelem je proto navrhována možnost přenést pravomoc schvalovat změny plánovací smlouvy, jejichž obsahem nejsou ujednání, která jsou dle zákona o obcích nebo zákona o krajích vyhrazeny zastupitelstvu, na radu územního samosprávného celku.
Je přitom ponecháno na zhodnocení zastupitelstva příslušného územního samosprávného celku, zda na radu schvalování změn plánovacích smluv přenese, nebo zda si tuto pravomoc ponechá.

Dále se do ustanovení doplňuje, že jak o plánovací smlouvě samotné, tak o záměru, který je jejím předmětem, lze konat místní referendum pouze před uzavřením plánovací smlouvy. Tato úprava reaguje na možný rozpor mezi závazky samospráv, vyplývající na jedné straně z uzavřených plánovacích smluv a na druhé straně ze závazných výsledků referenda. Podle dosavadní judikatury existence smlouvy nebo jiného závazku mezi obcí a developerem nebrání konání místního referenda (například nálezy sp. zn. III. ÚS 995/09 nebo III. ÚS 873/09). Ačkoliv se tato rozhodnutí týkají dříve uzavíraných soukromoprávních smluv, nelze vyloučit, že by se aplikovaly i na aktuálně účinnou úpravu. Důsledkem by pak byla povinnost obce řídit se výsledky referenda, tedy porušit smluvní závazky z plánovací smlouvy. To by zároveň zakládalo odpovědnost obce za porušení soukromoprávních závazků, včetně náhrady způsobené škody (například usnesení NS  25 Cdo 165/2018). Navržená úprava těmto nežádoucím důsledkům předchází, když nově stanoví výše uvedenou podmínku přípustnosti referenda. Koná-li se referendum před uzavřením plánovací smlouvy a je platné, je jeho výsledek pro obec při uzavírání plánovací smlouvy závazný (plánovací smlouva odporující tomuto výsledku by tedy byla nezákonná). Naopak po uzavření plánovací smlouvy je obec v samostatné působnosti vázána touto smlouvou, což dle nově navržené úpravy není možné zpochybnit následným konáním referenda. 

Soudní nahrazení souhlasu: § 132 odst. 4 zákona č. 283/2021 Sb. 

„Pokud obec, městská částí hlavního města Prahy nebo kraj neuzavřou se stavebníkem v přiměřené době plánovací smlouvu, která je podmínkou pro povolení jeho záměru, i přesto, že stavebník jim předložil návrh na uzavření plánovací smlouvy splňující podmínky územního nebo regulačního plánu a plnění uvedená v návrhu plánovací smlouvy jsou přiměřená okolnostem a podmínkám konkrétního záměru, je stavebník oprávněn domáhat se nahrazení chybějícího souhlasu s uzavřením smlouvy rozhodnutím soudu.“

Odůvodnění k § 132 odst. 4

Pokud stavebník předloží obci, kraji či městské části hlavního města Prahy návrh na uzavření plánovací smlouvy, který odpovídá podmínkám územního anebo regulačního plánu, měly by kraj, obec a městská část hlavního města Prahy plánovací smlouvu uzavřít. Navrhuje se, aby případný nesouhlas kraje, obce či městské části hlavního města Prahy s uzavřením takové plánovací smlouvy bylo možné nahradit rozhodnutím soudu podle § 161 odst. 3 OSŘ. Soud ověří splnění podmínek pro uzavření plánovací smlouvy stanovených územním nebo regulačním plánem a v případě, že tyto budou návrhem plánovací smlouvy splněny, nahradí svým rozhodnutím souhlas obce, kraje či městské části hlavního města Prahy s uzavřením smlouvy; v opačném případě návrh stavebníka zamítne.

Závěr

Veřejná debata o podobě stavebního práva je legitimní. Je však důležité rozlišovat mezi právním obsahem návrhu a politickým hodnocením jeho očekávaných dopadů. Novela nezavádí automatické povolování velkých bytových projektů, plošné rušení odvolání ani obecnou legalizaci nepovolených staveb. Každý záměr i nadále podléhá zákonnému posouzení, ochraně veřejných zájmů a ochraně práv účastníků řízení.