Jak správně ukončit nájem a na co si dát pozor

Ukončení nájmu není vždy jednoduché a vyžaduje znalost zákonných pravidel. Tato kapitola vás provede nejčastějšími způsoby zániku nájmu – od dobrovolné dohody až po výpověď z různých důvodů. Také získáte praktické rady pro předání bytu a pro případné soudní přezkoumání výpovědi, abyste si byli jisti svými kroky.

Zánik nájmu bytu a změna vlastníka
Skončení nájmu je upraveno v ustanoveních § 2285 a násl. občanského zákoníku. Nájem bytu však může zaniknout i jinak, například splynutím osoby nájemce a pronajímatele v případě koupě bytu nájemcem, smrtí nájemce, jehož nájemní právo na nikoho nepřešlo, nebo zánikem předmětu nájmu (tj. zánikem bytu či domu).

Změna vlastníka nemovitosti není důvodem pro ukončení nájemní smlouvy. Tento princip vychází z ust. § 2221 občanského zákoníku, který říká, že nájem bytu přechází na nového vlastníka, a ten se stává novým pronajímatelem za stejných podmínek, jaké platily pro předchozího majitele. Nový vlastník tedy nemůže jednostranně ukončit nájem jen proto, že byt získal do svého vlastnictví. Nájemní smlouva zůstává v platnosti a nájemce může byt užívat dál, dokud neuplyne sjednaná doba nájmu nebo není nájem ukončen jiným zákonným způsobem. Vzhledem k tomu, že nový vlastník se stává pronajímatelem přímo ze zákona, není potřeba uzavírat novou nájemní smlouvu či dodatek k té stávající. Není to také důvod ke změně výše nájemného či stanovení jiných povinností pro nájemce. Vše zůstává beze změny, snad kromě čísla účtu, na které bude nájemce hradit platby za užívání bytu. Nový (nebo původní) vlastník by měl změnu vlastnictví nájemci oznámit písemně, a to i např. s doložením výpisu z katastru nemovitostí.

Další důležitou ochranou pro nájemce je § 2224 občanského zákoníku, který říká, že nájem nelze vypovědět jen z důvodu změny vlastníka. To znamená, že nový majitel musí respektovat platnou nájemní smlouvu a nemůže se nájemce zbavit pouze tím, že si přeje byt využívat jinak. Nájemní vztah trvá za stejných podmínek, a pokud by nový vlastník chtěl nájem ukončit, musí se řídit obecnými pravidly pro výpověď nájmu – tedy pouze ze zákonných důvodů a se stanovenou výpovědní lhůtou.

Dohoda o zániku nájmu

Nájem bytu může skončit uzavřením dohody o zániku nájmu mezi pronajímatelem a nájemcem. Tato dohoda je dobrovolná a musí s ní souhlasit obě strany. Pronajímatel nesmí nájemce k podpisu nutit nátlakem, vyhrožováním nebo protiprávními zásahy do užívání bytu (např. odpojováním energií), což by mohlo být posouzeno jako přestupek či trestný čin.

• Forma a obsah: Dohoda by měla být písemná a musí z ní být zřejmé, kdo a s kým ji uzavírá, ohledně jakého prostoru a k jakému datu nájem skončí.
• Předávací protokol: Ačkoliv není zákonem povinný, důrazně se doporučuje sepsat předávací protokol. Měl by obsahovat stav bytu (závady, bez závad), stavy měřidel (vodoměr, elektroměr, plynoměr), stav vybavení bytu a počet vrácených klíčů.

Uplynutí sjednané doby nájmu

Nájem bytu zanikne také uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Občanský zákoník však upravuje automatické prodlužování nájemních smluv na dobu určitou:

• Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel ho v této době nevyzve, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl dříve, nejvýše však na dva roky.
• Výzva k vyklizení musí být písemná.
• Příklad: Nájem od 1. 6. 2023 do 30. 6. 2024. Pokud pronajímatel nezašle výzvu do 30. 9. 2024, nájem se automaticky prodlouží do 30. 6. 2025.

Zánik nájmu služebního bytu

Nájem služebního bytu je sjednán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce nájemce.

• Konec výkonu práce: Nájem skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal práce vykonávat (pokud k tomu neměl vážný důvod).
• Vážný důvod (věk, zdraví): Přestane-li nájemce vykonávat práce z důvodu věku, zdravotního stavu nebo jiného vážného důvodu, nájem skončí až uplynutím 2 let ode dne, kdy přestal práce vykonávat. V případě sporu rozhodne soud.
• Smrt nájemce: Smrtí nájemce nájem služebního bytu zaniká, nájemní právo nepřechází na členy domácnosti. Tyto osoby musí byt vyklidit do 3 měsíců od doručení výzvy.
• Nájem služebního bytu může skončit i dohodou, uplynutím sjednané doby nebo výpovědí.

Zánik nájmu bytu zvláštního určení

Byty zvláštního určení jsou určeny pro osoby se specifickými potřebami (senioři, osoby se zdravotním postižením) a jsou často spravovány obcemi nebo sociálními organizacemi.

• Uzavření/Ukončení nájmu: Pronajímatel může uzavřít smlouvu pouze na základě písemného doporučení subjektu, který byt zřídil. Totéž platí pro výpověď ze strany pronajímatele – výpověď bez tohoto souhlasu je neplatná.
• Smrt nájemce: Nájem bytu zvláštního určení skončí smrtí nájemce.
• Výjimka: Na zdravotně postižené členy domácnosti a osoby starší 70 let (pokud s nájemcem žili nejméně rok ve společné domácnosti a nemají vlastní byt) nájem přechází, pokud se s nimi pronajímatel nedohodne jinak.

Vyklizení bytu: Ostatní osoby žijící v bytě musí byt vyklidit do 6 měsíců od výzvy pronajímatele. Dědici musí byt vyklidit do 3 měsíců. Účelem je zajistit byt pro další potřebnou osobu.

Výpověď z nájmu bytu obecně

Výpověď z nájmu je nejčastějším způsobem ukončení nájmu vedle dohody. Může ji dát nájemce i pronajímatel.

• Písemná forma a doručení: Výpověď musí být písemná a doručena druhé straně prokazatelným způsobem. Není platná ústní, telefonická ani běžná SMS či e-mail bez uznávaného elektronického podpisu.

Způsoby doručení:

• Doporučený dopis (s dodejkou): Platí fikce doručení podle § 573 občanského zákoníku – zásilka se považuje za doručenou 3. pracovní den po odeslání (tuzemsko) nebo 15. pracovní den (zahraničí), pokud není prokázán opak.
• Datová schránka: Okamžité doručení s automatickým potvrzením. Fikce doručení nastává do 10 dnů, pokud zpráva není otevřena.
• Osobní předání s potvrzením o převzetí.
• Lze kombinovat více způsobů doručení pro jistotu (např. doporučený dopis a e-mail).

Výpovědní doba: Výpovědní doba začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po dni, kdy výpověď došla druhé straně. Příklad: Výpověď doručena 5. října, výpovědní doba začíná běžet od 1. listopadu.

Výpověď z nájmu ze strany nájemce
Nájemce může vypovědět nájemní smlouvu za různých podmínek v závislosti na typu nájmu a intenzitě porušení povinností pronajímatele.

a) S tříměsíční výpovědní lhůtou:

• Nájem na dobu neurčitou – nájemce může smlouvu vypovědět kdykoliv i bez uvedení důvodů.
• Nájem na dobu určitou – nájemce může vypovědět smlouvu, pokud se podstatně změní okolnosti, ze kterých při uzavírání smlouvy vycházel, a nelze spravedlivě požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. změna zaměstnání a nutné stěhování, narození dítěte, potřeba péče o příbuzného, pořízení vlastního bytu).

b) Bez výpovědní lhůty (okamžitá výpověď).

Výpověď z nájmu ze strany pronajímatele
Pronajímatel (na rozdíl od nájemce) může vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v zákoně, které nelze rozšiřovat (šlo by o zkrácení práv nájemce).

Pronajímatel není povinen po skončení nájmu zajišťovat nájemci bytovou náhradu. Výpověď musí být vždy konkrétně zdůvodněna, nestačí jen odkaz na zákonné ustanovení.

Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou (nájem na dobu určitou i neurčitou):

• Důvody na straně nájemce (hrubé porušení povinností - § 2288 odst. 1 písm. a) OZ):
• Podnájem celého bytu jiné osobě bez souhlasu pronajímatele, aniž by nájemce v bytě trvale bydlel.
• Opakované odmítnutí umožnit prohlídku bytu nebo přístup k opravě bez vážného důvodu.
• Opakované nedodržení pravidel chování v domě nebo rozumných pokynů pronajímatele (např. obtěžování hlukem, pachem, útoky).
• Provádění stavebních úprav nebo podstatných změn v bytě bez souhlasu.
• Opakované neoznámení nepřítomnosti v bytě delší než dva měsíce, pokud z toho vznikne vážná újma.
• Opakované neoznámení zvýšení počtu členů domácnosti.
• Porušení smluvní výhrady souhlasu s přijetím nového člena domácnosti.
• Podnikání nebo práce v bytě, která obtěžuje ostatní obyvatele domu (pronajímatel musí nejprve vyzvat ke zjednání nápravy).
• Chov zvířete, které podstatně ztěžuje bydlení ostatním nebo ohrožuje život/zdraví (pronajímatel musí nejprve vyzvat k odstranění zvířete).
• Dluh na nájemném nebo službách: Nezaplacení nájemného a služeb za dobu kratší než tři měsíce. Neplacení za tři a více měsíců je zvlášť závažné porušení (viz níže). Důvody prodlení se mohou zohlednit (např. tíživá situace, smrt v rodině). I při zvlášť závažném porušení může pronajímatel zvolit výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, což nezkracuje práva nájemce.
• Odsouzení za úmyslný trestný čin (§ 2288 odst. 1 písm. b) OZ): Trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti, osobě bydlící v domě, nebo proti majetku v domě. Rozsudek musí nabýt právní moci.
• Veřejný zájem (§ 2288 odst. 1 písm. c) OZ): Byt má být vyklizen z důvodu veřejného zájmu (např. demolice budovy na základě rozhodnutí úřadů). Neplatí pro rekonstrukce nebo záměr pronajímatele změnit účel domu (např. na hotel).
• Jiný obdobně závažný důvod (§ 2288 odst. 1 písm. d) OZ): Občanský zákoník je nedefinuje. Musí jít o důvod stejně závažný jako ostatní, posuzuje se velmi opatrně (např. úmyslný trestný čin týkající se majetku pronajímatele mimo dům, který narušuje klidné soužití).

Specifika výpovědi u společného nájmu bytu a při přechodu nájmu bytu:

• Společný nájem: Výpověď může být dána jen některému z nájemců (pokud je jeho jednání individuální) nebo všem (pokud odpovídají společně, např. za nezaplacené nájemné).
• Společný nájem manželů: Nelze ukončit nájem jen jednomu z manželů. Jednání jednoho lze přičíst i druhému. Výpověď musí být adresována oběma.
• Přechod nájmu: Doručená výpověď působí i vůči osobě, na kterou nájem přešel po smrti nájemce.

Důvody na straně pronajímatele (pouze nájem na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou):

• Pro vlastní potřebu nebo potřebu manžela/partnera (§ 2288 odst. 2 písm. a) OZ): Byt má být užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem/registrovaným partnerem, který hodlá opustit rodinnou domácnost (podán návrh na rozvod nebo rozvedeno).
• Pro potřebu příbuzného (§ 2288 odst. 2 písm. b) OZ): Byt potřebuje pro svého příbuzného nebo příbuzného svého manžela/partnera v přímé linii (otec, vnuk) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenec, bratranec/sestřenice).
• Podmínka potřeby: Příbuzní musí byt skutečně "potřebovat" (nemít vlastní byt, tj. bydlení trvalé povahy, např. jsou v podnájmu, na ubytovně, nebo jim končí nájem a nemají zajištěné jiné bydlení). Pronajímatel musí ve výpovědi uvést konkrétní osobu a vztah.
• Nevyužití bytu po vyklizení: Pokud pronajímatel byt nevyužije do jednoho měsíce od vyklizení k uvedenému účelu, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu. Lhůta se prodlužuje o dobu potřebnou na úpravy bytu.

Výpověď z nájmu ze strany pronajímatele bez výpovědní doby (okamžitá výpověď):

• Pronajímatel může dát výpověď bez výpovědní doby, pokud nájemce poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem. Nájemce je povinen odevzdat byt nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.
• Zvlášť závažné porušení (§ 2291 obč. zákoníku):
• Dluh na nájemném a službách za dobu delší než 3 měsíce. Měsíce nemusí jít po sobě. Dluh nemusí existovat v době doručení výpovědi, stačí, že nastal předtím. Případné zaplacení před doručením může ovlivnit posouzení souladu s dobrými mravy.
• Závažné nebo nenapravitelné poškození bytu nebo domu. Musí jít o poškození zhoršující kvalitu bydlení.
• Způsobování jiných závažných obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí (např. opakované útoky, závažné znečišťování).
• Užívání bytu neoprávněně jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno (např. podnikání bez bydlení).
• Náležitosti výpovědi: Pronajímatel je povinen ve výpovědi konkrétně uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení. Zároveň musí ještě před doručením výpovědi zaslat nájemci písemnou výzvu k odstranění závadného chování nebo stavu v přiměřené době. Bez této výzvy nebo bez uvedení důvodu je výpověď neplatná.

Poučení nájemce o jeho právu vznést námitky a podat návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi soudem Výpověď ze strany pronajímatele musí obsahovat také poučení nájemce o jeho právu:

• Vznést námitky proti výpovědi (většinou písemně pronajímateli). Ačkoliv to není povinnost, může to vést k dohodě o narovnání a předcházet soudnímu sporu. Dohoda může znamenat, že výpověď nebude platit a nájem pokračuje za určitých podmínek.
• Navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Nájemce má na podání žaloby lhůtu dvou měsíců ode dne doručení výpovědi. Zmeškání lhůty znamená platnost výpovědi, i kdyby důvod nebyl dán. Lhůta se počítá i s víkendy a svátky a nelze ji prodloužit.
• Žaloba se podává u okresního soudu (v Praze u obvodního, v Brně u městského) v obvodu, kde se byt nachází. Soud rozhodne o oprávněnosti výpovědi. V případě, že je výpověď oprávněná, nájemce se musí vystěhovat. V opačném případě nájemní smlouva zůstává v platnosti.

Doporučuje se, aby si nájemce, který obdrží výpověď, vždy ověřil její platnost a v případě nesouhlasu se bránil soudní cestou.