Co je potřeba vědět o právech a povinnostech v nájemním vztahu

Podívejte se, co vyplývá ze zákona a nájemní smlouvy, jak funguje udržovací povinnost pronajímatele, jaká jsou práva a povinnosti při placení nájemného a služeb, a co dělat v případě prodlení. Získejte také přehled o možnostech podnikání v bytě, pravidlech chovu zvířat, podmínkách kontrol bytu a provádění změn v něm.

Základní práva a povinnosti

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce upravuje občanský zákoník. U bydlení platí zvláštní pravidla, která chrání nájemce před nespravedlivými podmínkami. Pokud by ve smlouvě bylo něco, co tato pravidla porušuje (například zákaz domácích zvířat nebo zákaz návštěv), takové ustanovení je neplatné a nájemce ho nemusí dodržovat.

Povinnost nájemce platit nájemné a zálohy/náklady na služby

Základní povinností nájemce je hradit nájemné a zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. Problematika služeb (rozúčtování, vyúčtování) je detailně popsána na jiné podstránce.

Úrok z prodlení:

• Pokud nájemce platby nezaplatí včas, pronajímatel má právo účtovat zákonný úrok z prodlení. Jeho výše je dána nařízením vlády č. 351/2013 Sb. (repo sazba ČNB + 8 procentních bodů). Vyšší úrok než zákonný pronajímatel nesmí požadovat.

Důsledky neplacení:

• Neplacení nájemného může být důvodem k výpovědi z nájmu.
• Před výpovědí se doporučuje pokusit se s nájemcem dohodnout na splátkách (např. při obtížné životní situaci). Pro takovou dohodu lze využít dohodu o splátkách s uznáním dluhu, která snižuje riziko soudního sporu.
• Dohoda o splátkách je použitelná i pro případ, kdy dluží pronajímatel (např. nevrátí přeplatek z vyúčtování nebo kauci).

Vymáhání dluhu:

• Pokud dlužník nezaplatí nebo není dohoda možná, může se věřitel obrátit na soud. Před podáním žaloby (např. na vydání platebního rozkazu) je nutné zaslat předžalobní výzvu k úhradě dluhu. Bez ní nemusí soud přiznat náhradu nákladů řízení.
• Doručení předžalobní výzvy:
• Nejčastěji doporučeným dopisem (ideálně s dodejkou). Platí fikce doručení (3. pracovní den po odeslání, i když si adresát dopis nepřevezme).
• Datová schránka (okamžité doručení, automatické potvrzení, fikce doručení do 10 dnů).
• Osobní předání s potvrzením o převzetí, e-mail s elektronickým podpisem.
• Lze kombinovat více způsobů doručení.
• Exekuce: Pokud dlužník nezaplatí ani po pravomocném rozhodnutí soudu, věřitel může podat návrh na exekuci (srážky ze mzdy, obstavení účtu, prodej majetku).
• Doložka přímé vykonatelnosti: Pokud je součástí dohody o splátkách (sepsané notářem se souhlasem dlužníka), umožňuje přímou exekuci bez nutnosti soudního řízení.

Právo nájemce užívat byt

Nájemce má právo i povinnost užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou. Kromě bydlení může sloužit i k podnikání v závislosti na povaze podnikání a splnění daných podmínek.

Práce a podnikání v bytě:

• Nájemce může v bytě pracovat nebo podnikat, pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům (např. hluk, prach, množství osob, poškození).
• Sídlo podnikatele nebo výkon svobodných povolání (autoři, redaktoři) je možný bez souhlasu pronajímatele.
• Provozovny (kadeřnictví, obchod, advokátní kancelář) obvykle způsobují zvýšené zatížení a vyžadují zjištění kolaudace, souhlas stavebního úřadu, splnění hygienických/požárních norem, souhlas majitele v nájemní smlouvě a ohlášení na živnostenském úřadě.
• Pokud by nájemce byt užíval více k podnikání než k bydlení, pronajímatel by mohl nájem ukončit výpovědí.

Domovní řád a pořádek v domě:

• Pronajímatel udržuje pořádek, nájemce dodržuje pravidla chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele, které mohou být součástí domovního řádu.
• Domovní řád nesmí být v rozporu s právními předpisy a dobrými mravy.
• Nájemci by neměli umisťovat předměty do společných prostor domu (nábytek, kola, květináče, odpadky) z důvodu protipožárních předpisů. Na balkoně/terase je to možné.

Běžná údržba a drobné opravy

Mezi další povinnosti pronajímatele patří udržování bytu a domu po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257 odst. 1 obč. zákoníku). Toto zajišťování stavu zahrnuje například čištění domu (odstraňování graffiti, mytí fasády, dezinfekce), výmalbu chodeb, odstraňování závad v bytě a domě a další údržbu související se všemi součástmi domu, jeho příslušenstvím a dalšími s ním souvisejícími věcmi.

Naproti tomu stojí povinnost nájemce a pronajímatele hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu (§ 2257 odst. 2). Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou je podrobně upraven v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. a jeho detailní vymezení naleznete v kapitole "Platby spojené s nájmem bytu".

Právo chovat v bytě zvíře:

• Nájemce má právo chovat zvíře, pokud to nezpůsobuje nepřiměřené obtíže pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu.
• Pokud chov zvířete vyvolá zvýšené náklady na údržbu společných částí domu, nájemce je povinen je uhradit.
• Pronajímatel nesmí požadovat "poplatek" za zvíře nebo je zahrnout do záloh za služby.
• Nepřiměřenost obtíží se posuzuje individuálně (např. nebezpeční plazi, nadměrný počet zvířat, zápach). Při nepřiměřených obtížích a nereagování nájemce může pronajímatel nájem vypovědět.

Povinnost nájemce umožnit kontroly

Nájemce je povinen umožnit pronajímateli kontrolu bytu za účelem zjištění řádného užívání.

Pravidla pro kontrolu:

• Pronajímatel musí předem informovat a domluvit konkrétní termín.
• Nájemce nebo jím zmocněná osoba má právo být u kontroly přítomna.
• Bez oznámení smí pronajímatel vstoupit pouze v naléhavých situacích (havárie, krajní nouze).
• Pronajímatel nemá nárok na klíče od bytu. Nájemce je může svěřit důvěryhodné osobě.
• Pronajímatel nesmí prohledávat osobní věci nebo pořizovat fotografie bez svolení (s výjimkou dokumentace závad nebo odečtů měřidel).
• Oznamování závad: Nájemce je povinen včas oznamovat pronajímateli závady a poškození bytu, které má odstranit pronajímatel. Musí mu umožnit přístup pro opravy/údržbu.
• Prohlídky před skončením nájmu: Nájemce je povinen umožnit prohlídku bytu zájemcům o další nájem v době tří měsíců před skončením nájmu. Pronajímatel musí oznámit návštěvu předem.
• Nájemce nemusí zpřístupňovat byt zájemcům o koupi ani realitním makléřům pro focení, pokud nejde o pronajímatelem vlastněné vybavení.

Důsledky porušení:

• Pokud nájemce neoznámí potřebu oprav nebo neumožní jejich provedení, může být odpovědný za vzniklé škody a nemůže žádat slevu z nájemného.
• Pokud pronajímatel neodstraní závadu v přiměřené době, nájemce se může domáhat odstranění u soudu, má právo na náhradu škody, přiměřenou slevu z nájemného, nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby (zejména pokud je byt neuživatelný).

Změny v bytě

Změny prováděné nájemcem:

• Nájemce nesmí provádět úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu/domu bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad.
• Při porušení může pronajímatel požadovat odstranění změn. Pokud to nájemce neučiní, jedná se o hrubé (nebo zvlášť závažné) porušení a pronajímatel může nájem vypovědět a žádat náhradu škody.
• Stavební úpravy (např. bourání příček, změna jádra, výměna oken, zásahy do vedení) vyžadují souhlas bez ohledu na stavební povolení. Podstatná změna může být i výrazná změna vzhledu bytu.
• Souhlas pronajímatele by měl být písemný. Doporučuje se též dohoda o vypořádání investic.
• Výjimka pro zdravotní postižení: Pokud pronajímatel bez vážného důvodu odmítne souhlas s úpravou nezbytnou pro zdravotní postižení nájemce (nebo člena domácnosti), může jeho souhlas nahradit soud.
• Při skončení nájmu má nájemce povinnost změny odstranit, ledaže pronajímatel návrat do původního stavu nežádá.
• Předměty upevněné v bytě: Pokud byly se souhlasem pronajímatele upevněny tak, že je nelze odstranit bez snížení hodnoty bytu, přechází do vlastnictví pronajímatele a nájemce má nárok na finanční vyrovnání (dle míry zhodnocení bytu). Bez souhlasu nárok na vyrovnání nemá.

Právo pronajímatele na změny v bytě
Pronajímatel nemá právo jednostranně měnit pronajatou věc během nájmu, ledaže se s nájemcem dohodne a získá jeho souhlas. Nájemce má právo užívat byt ve stavu, v jakém ho převzal. Nájemce může souhlas s úpravami odmítnout pouze z vážných důvodů (např. dlouhodobé zhoršení kvality bydlení).

Kdy nájemce musí strpět úpravy (bez souhlasu):

• Pokud úpravy nesníží hodnotu bydlení a lze je provést bez většího nepohodlí (bez nutnosti vyklizení bytu).
• Pokud je provádí pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci.
• Pokud hrozí zvlášť závažná újma.

Vyklizení bytu kvůli úpravám:

• Pokud úpravy vyžadují vyklizení bytu, pronajímatel se musí zavázat k poskytnutí přiměřené náhrady účelných nákladů na vyklizení a zaplatit zálohu.
• Pronajímatel by měl informovat nájemce alespoň tři měsíce předem (o povaze, trvání prací, době vyklizení, náhradě a záloze).
• Pokud nájemce do 10 dnů neodmítne, bere se to jako souhlas. U vyklizení do týdne stačí oznámení 10 dnů předem a nájemce má 5 dnů na vyjádření.
• Při odmítnutí nájemce může pronajímatel požádat soud o rozhodnutí o vyklizení. Pokud nepodá návrh do 10 dnů po odmítnutí, ztrácí právo.
• Soud může povolit vyklizení, pokud jsou úpravy účelné a vyklizení nezbytné. Práce nelze provádět bez povolení soudu.