Přehled finančních povinností nájemce

Nastěhováním do nového bytu povinnosti nekončí u podpisu nájemní smlouvy. Kromě samotného nájemného je třeba hradit pravidelné platby za služby spojené s užíváním bytu, jako je voda či teplo, a také za energie, tedy elektřinu a plyn. Většina pronajímatelů navíc požaduje složení kauce jako jistoty. Porozumění těmto položkám a pravidlům, která se jich týkají, je klíčové pro bezproblémový průběh nájemního vztahu.

Nájemné

Nájemné je základní platba za užívání bytu. Obvykle se hradí měsíčně, ale lze sjednat i jiné období. Výše nájemného by měla být specifikována v nájemní smlouvě. Pokud není, má pronajímatel právo na nájemné obvyklé v daném místě.

Zvyšování nájemného:

• Inflační doložka: Pokud je sjednána ve smlouvě, pronajímatel může jednostranně zvýšit nájemné o sjednanou míru inflace (např. dle údajů Českého statistického úřadu). Zvýšení musí písemně oznámit.
• Dle občanského zákoníku: Není-li sjednáno jinak, pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného jednou za 12 měsíců, a to až do výše "srovnatelného nájemného obvyklého" v daném místě. Zvýšení spolu s předchozími za poslední tři roky nesmí přesáhnout 20 %.
• Souhlas nájemce: Pokud nájemce souhlasí, musí to písemně oznámit do dvou měsíců od doručení návrhu. Zvýšené nájemné se platí od prvního dne třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu. Souhlas lze udělit i zaplacením navržené částky.
• Nesouhlas nájemce: Pokud nájemce nesouhlasí, může pronajímatel ve lhůtě tří měsíců navrhnout určení výše nájemného soudem. Pokud pronajímatel podá žalobu po této lhůtě a nájemce namítne zpoždění, soud návrhu nevyhoví. Stejný postup platí pro návrh nájemce na snížení nájemného.
• Modelový příklad: Pokud návrh na zvýšení doručen 17. 10. 2023, nájemce musí souhlasit do 17. 12. 2023. Zvýšené nájemné se platí od 1. 1. 2024. Pokud nesouhlasí, pronajímatel může podat žalobu k soudu do 17. 3. 2024.
• Zlepšení komfortu bydlení: Pokud pronajímatel provede stavební úpravy, které trvale zvyšují užitnou hodnotu bytu nebo šetří energii/vodu, může se dohodnout se nájemci na zvýšení nájemného. Pokud souhlasí alespoň 2/3 nájemců v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní. V opačném případě může pronajímatel navrhnout zvýšení o 3,5 % z vynaložených nákladů ročně. Doporučuje se písemná dohoda předem.

Pojištění domácnosti:

• Užitečné pro nájemce i pronajímatele.
• Kryje škody způsobené třetím stranám (např. vytopení souseda poruchou pračky, pád truhlíku na auto).

Splatnost nájemného

Nájemné se platí předem za každý měsíc (nebo jiné sjednané období), nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, pokud není sjednán pozdější den. Společně s nájemným se platí i zálohy na služby.

Prodlení s platbou: Úrok z prodlení a smluvní pokuta: Pokud nájemce nezaplatí včas, pronajímatel má právo účtovat zákonný úrok z prodlení nebo sjednanou smluvní pokutu. Notářská úschova: Pokud nájemce neplatí z důvodu neplnění povinností pronajímatele (např. neodstranění závady v bytě), může část nájemného uložit do notářské úschovy. Doporučuje se konzultace s advokátem.

Výpověď z nájmu: Hrubé porušení povinností: Neplacení nájemného (či záloh za služby) je hrubým porušením povinností nájemce. Pronajímatel může nájem vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou, pokud prodlení trvá déle než měsíc. Okolnosti neplacení se posuzují individuálně (např. úmrtí partnera). Zvlášť závažné porušení: Pokud nájemce dluží nájemné a zálohy za služby za dobu alespoň tří měsíců, pronajímatel může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

Platby za služby spojené s užíváním bytu

Součástí nákladů na bydlení jsou i platby za služby, jako je dodávka vody, tepla, odvoz odpadu, osvětlení společných prostor, provoz výtahu apod. Pravidla pro rozúčtování a vyúčtování těchto nákladů upravuje zákon č. 67/2013 Sb.

Nezbytné služby: Pokud smlouva nespecifikuje jinak, pronajímatel je povinen zajistit "nezbytné služby" (např. dodávky vody a tepla, odvoz odpadu, úklid společných prostor, provoz výtahu, příjem TV/rozhlasu, čištění komínů).

Zálohy na služby: Pronajímatel má právo požadovat měsíční zálohy na úhradu nákladů za služby poskytované s užíváním bytu. Jejich výše se sjednává dohodou. Pokud k dohodě nedojde, určí je pronajímatel na základě předpokládaných ročních nákladů. Pronajímatel může zálohy v průběhu roku změnit při změně ceny nebo rozsahu služby, ale musí to písemně zdůvodnit.
Rozúčtování a vyúčtování:

• Zúčtovací období: Obvykle je to kalendářní rok (maximálně 12 měsíců).
• Rozúčtování: Způsob rozúčtování (jak se náklady rozdělí mezi nájemce) se sjednává s 2/3 většinou nájemců v domě. Nedojde-li k dohodě, zákon stanovuje pravidla pro rozúčtování (např. voda dle vodoměrů, provoz výtahu dle počtu osob).
• Vyúčtování: Pronajímatel musí vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh za služby nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období (např. za rok 2024 do dubna 2025).
• Pokuta za prodlení: Při nesplnění této povinnosti platí pronajímatel nájemci pokutu 50 Kč za každý započatý den prodlení (pokud není sjednána jiná výše).
• Náležitosti vyúčtování: Musí obsahovat skutečnou výši nákladů, přijaté zálohy a údaje o spotřebě pro konkrétní byt i dům jako celek, aby bylo vyúčtování kontrolovatelné.
• Vypořádání přeplatků/nedoplatků: Finanční vypořádání proběhne nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování.
• Doložení podkladů: Nájemce má právo písemně požádat pronajímatele o doložení nákladů, způsobu rozúčtování a stanovení záloh. Pronajímatel mu musí umožnit pořízení kopií podkladů do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období.
• Námitky k vyúčtování: Nájemce může písemně podat námitky k vyúčtování do 30 dnů od převzetí vyúčtování nebo doložení podkladů. Pronajímatel má 30 dní na jejich vyřízení. Pokud nájemce námitky nepodá, platí, že s vyúčtováním souhlasí.

Změny počtu osob v domácnosti: Nájemce je povinen bez zbytečného odkladu písemně oznámit pronajímateli změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Při nesplnění této povinnosti může pronajímatel požadovat pokutu 50 Kč denně. Pokud nájemce neoznámí zvýšení počtu osob do dvou měsíců, může to být považováno za závažné porušení.

Paušální platba: Lze sjednat paušální platbu, která zahrnuje nájemné i služby dohromady. V takovém případě se platby za služby nerozúčtovávají. U nájmů delších než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou však nelze do paušální platby zahrnout dodávku tepla, teplé vody a dodávku a odvádění studené vody – tyto služby se musí vždy vyúčtovat. Na žádost nájemce musí pronajímatel pro účely sociálních dávek vystavit podrobný rozpis paušální platby.

Platby za energie

Pro řádné užívání bytu je nutná dodávka energií (elektřina, plyn). Je vhodné, aby si nájemce energie přepsal na sebe. Má tak vše pod kontrolou a pronajímatel nemusí řešit vyúčtování ani nedoplatky.

Přepis energií:

• Formulář pro přepis odběru elektřiny/plynu se obvykle stáhne z webu dodavatele.
• Vyplňují se údaje o novém i původním odběrateli, adresa odběrného místa, stavy měřidel, výrobní číslo měřidla a podpisy obou stran.
• Doporučuje se mít k dispozici poslední fakturu za energie.
• Přepis trvá zhruba 2 týdny (pokud se nemění dodavatel), s novým dodavatelem déle.

Problémy s úhradou energií:

• Upomínky a odpojení: Při prodlení s platbou dodavatel zašle upozornění (e-mail, telefon), poté doporučenou upomínku. Pokud nájemce nereaguje, může dojít k odpojení.
• Komunikace s dodavatelem: Je ideální kontaktovat dodavatele co nejdříve, pokud víte, že budete mít problém s platbou. Nedoplatek lze obvykle rozložit, lze dohodnout i změnu výše záloh.
• Sociální dávky: Při dlouhodobých problémech s úhradou energií se obraťte na úřad práce se žádostí o příspěvek na bydlení nebo doplatek na bydlení.
• Opětovné připojení: Po odpojení je nutné požádat distributora o opětovné připojení. Obvykle je potřeba revize technikem a platí se poplatek.

Dodavatel poslední instance (DPI):

• Pokud dodavatel energií zkrachuje nebo není schopen dodávat, stát chrání spotřebitele (nájemce) prostřednictvím DPI (např. ČEZ Prodej, E.ON, Pražská energetika).
• DPI dodává energii automaticky po dobu maximálně 6 měsíců, během nichž si spotřebitel musí sjednat nového dodavatele.
• DPI připojí odběratele i přes předchozí dluhy u zkrachovalého dodavatele. Pokud však nájemce neplní závazky vůči samotnému DPI (např. neplatí zálohy), může dojít k odpojení.

Jistota/kauce

Jistota (kauce) slouží pronajímateli jako finanční záruka, že nájemce splní své povinnosti (nezaplacené nájemné, služby, náhrada škody).

Podmínky sjednání a výše:

• Složení kauce je dobrovolné a vyžaduje předchozí dohodu pronajímatele a nájemce (ve smlouvě nebo samostatně). Bez dohody nelze kauci vymáhat.
• Výše kauce je věcí dohody, ale nesmí být spolu se smluvní pokutou vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného (platby za služby se do limitu nezapočítávají).
• Pomoc s kaucí: Nájemce bez dostatečných finančních prostředků se může obrátit na úřad práce s žádostí o dávku mimořádné okamžité pomoci.

Uchování a vrácení kauce:

• Zákon neupravuje povinnost doplňovat kauci ani způsob jejího přechovávání (pronajímatel ji nemusí mít na zvláštním účtu). Záleží na dohodě.
• Pronajímatel je povinen vrátit jistotu nájemci při skončení nájmu.
• Pronajímatel si může z kauce započíst dlužné částky.
• Nájemce má právo na úroky z jistoty za dobu od jejího poskytnutí do vrácení. Výše úroků může být sjednána, minimálně však v zákonné výši (úroky za úvěry poskytované bankami v místě bydliště/sídla pronajímatele v době uzavření smlouvy). Dohoda o tom, že nájemce nemá nárok na úroky, je neplatná. Relevantní úrokové sazby lze najít v databázi ČNB (ARAD).

Postup při nevrácení kauce:

• Písemná výzva: Nejprve kontaktujte pronajímatele písemně (doporučený dopis, e-mail). Uveďte, že nájem skončil, byt byl předán a požádejte o vrácení kauce na konkrétní účet ve stanovené lhůtě (např. 7 dní). Můžete zmínit bezdůvodné obohacení.
• Žaloba k soudu: Pokud pronajímatel nereaguje, můžete podat žalobu k soudu. K návrhu je nutné doložit nájemní smlouvu, doklad o složení kauce, doklad o předání bytu a komunikaci s pronajímatelem.

Smluvní pokuta a úroky z prodlení

Smluvní pokuta:

• Je to dohodnutá částka, kterou zaplatí strana, jež poruší smluvní podmínky. Musí být výslovně sjednána v nájemní smlouvě.
• Spolu s kaucí nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (bez služeb).
• Musí být přiměřená a konkrétně definovaná. Nepřiměřené nebo protizákonné pokuty mohou být soudem sníženy nebo zrušeny.
• Neplatné smluvní pokuty: Nelze platně sjednat pokutu např. za nenahlášení návštěvy, pořízení zvířete, kouření v bytě, přihlášení k trvalému pobytu, výměnu zámku nebo předčasné ukončení nájmu výpovědí. Pokud jste takovou pokutu uhradili, můžete požadovat její vrácení až 10 let zpátky z titulu bezdůvodného obohacení. V případě pochybností konzultujte s advokátem.

Úrok z prodlení:

• Sankce za opožděné plnění peněžitého závazku. Kompenzuje věřiteli, že nemohl disponovat svými penězi.
• Pronajímatel má nárok na zákonný úrok z prodlení, pokud nájemce včas nezaplatí nájemné nebo služby.
• Nájemce má nárok na úrok z prodlení, pokud mu pronajímatel nevrátil včas přeplatek na službách.
• Výše je stanovena Nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Nelze sjednat úrok vyšší, než je zákonem daná výše.

Nejčastější zakázané platby

Pronajímatel nesmí po nájemci požadovat jiné platby než nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu.

Mezi zakázané platby patří například:

• Příspěvek na stavební úpravy domu nebo do fondu oprav.
• Poplatek za pojištění či správu domu.
• Poplatek za vybavení bytu, za zvíře.
• Poplatek za vyhotovení průkazu energetické náročnosti budovy.
• Platby za revize zařízení a součástí domu.

Tyto platby si musí pronajímatel zahrnout do celkové výše nájemného. Pokud je nájemce přesto uhradil, může požadovat jejich vrácení.
Dále nelze nutit nájemce k vystavování šeků či směnek na pozdější datum nebo zakládat pronajímateli oprávnění k výběru budoucího nájemného z účtu nájemce.

Platby za drobné opravy a běžnou údržbu

Pronajímatel má povinnost udržovat byt v řádném stavu. Výjimkou jsou drobné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou bytu, které hradí nájemce. Tyto jsou specifikovány nařízením vlády č. 308/2015 Sb.

Drobné opravy:

• Jsou spojeny s běžným užíváním bytu a nejsou finančně náročné. Patří sem např. výměna žárovek, pojistek, oprava vypínačů, zásuvek, vodovodních baterií.
• Další opravy do 1 000 Kč za jednu opravu (bez nákladů na dopravu). Pokud je oprava dražší, hradí ji celou pronajímatel.
• Roční limit: Celkové roční náklady na drobné opravy nesmí přesáhnout 100 Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu. Cokoliv nad tento limit hradí pronajímatel.

Běžná údržba bytu:

• Náklady na udržování a čištění bytu, prováděné obvykle při užívání.
• Zahrnuje např. pravidelné prohlídky a čištění spotřebičů, malování, tapetování, čištění podlah, obkladů, broušení a lakování podlah, čištění zanesených odpadů k stoupačkám.
• Nájemce zajišťuje i preventivní prohlídky a čištění vnitřního vybavení bytu (sporák, karma, bojler).
• Neplatí se za elektro a plynové revize rozvodů, opravy radiátorů a rozvodů topení – to je povinnost pronajímatele.
• Pro běžnou údržbu nejsou stanoveny finanční limity.

Malování bytu:

• Není zákonem stanovena frekvence, doporučuje se 3–5 let. U kuřáků nebo krbových kamen častěji.
• Pokud je malování nutné kvůli běžnému opotřebení, hradí náklady nájemce.
• Pokud je nutné kvůli závadám nezpůsobeným nájemcem (např. vlhkost), hradí náklady pronajímatel.
• Pronajímatel nemůže automaticky požadovat výmalbu při skončení nájmu, pokud nájemce byt užíval běžným způsobem. Pokud nájemce znečistil zdi nad rámec běžného opotřebení (dětské kresby, skvrny, poškození od zvířat, výrazně odlišné barvy), je požadavek na výmalbu oprávněný.
• Deratizaci, dezinfekci a dezinsekci hradí pronajímatel, pokud příčina problému není v konkrétním bytě a nezpůsobil ji nájemce.

Pojištění nemovitosti

• Pronajímatel by měl mít nemovitost pojištěnou (proti požáru, povodni, vichřici, vandalismu). Toto pojištění chrání i pevné součásti bytu (kotle, radiátory). Není to povinnost, ale je to velmi doporučené.
• Uzavírá nájemce. Chrání vnitřní vybavení bytu a osobní věci.
• Není povinné ze zákona, ale může být sjednáno v nájemní smlouvě, zejména u zařízených bytů.
• Kryje i škody na majetku pronajímatele v bytě (pokud je v pojištění zahrnuto) a krádež.

Pojištění domácnosti:

• Užitečné pro nájemce i pronajímatele.
• Kryje škody způsobené třetím stranám (např. vytopení souseda poruchou pračky, pád truhlíku na auto).