Vztahy určují pravidla

Nájem a podnájem bytu se liší v tom, kdo s kým smlouvu uzavírá, jaká platí pravidla a kdy je potřeba souhlas vlastníka. Zatímco nájem vzniká mezi vlastníkem bytu a nájemcem, podnájem je vztah mezi nájemcem a další osobou. Znalost rozdílů pomůže lépe se zorientovat – ať už byt pronajímáte, nebo v něm bydlíte jako nájemce.

Nájem

Nájem bytu je právní vztah mezi vlastníkem (pronajímatelem) a nájemcem. Nájemce má právo užívat byt za úplatu, tzv. nájemné. Vztah vzniká uzavřením nájemní smlouvy, která určuje například délku nájmu nebo výši nájemného.

Podnájem

Podnájem vzniká tehdy, když nájemce přenechá byt nebo jeho část dalšímu člověku – podnájemci. Podnájemní smlouvu uzavírá nájemce, nikoliv vlastník. Pronajímatel tak s podnájemcem není v přímém právním vztahu. Podnájem končí nejpozději spolu s nájmem a může být sjednán za úplatu nebo i bez ní.

Jak to vypadá v praxi?

Ondřej vlastní byt. Uzavřel nájemní smlouvu s Anetou na dobu dvou let – Ondřej je pronajímatel, Aneta nájemce. Po půl roce odjela Aneta na stáž do zahraničí a rozhodla se byt dočasně přenechat své kamarádce Báře. S Bárou uzavřela podnájemní smlouvu na šest měsíců. Ondřej s tím výslovně souhlasil. Tím vznikl podnájemní vztah mezi Anetou a Bárou – Ondřej jako vlastník s Bárou v žádném právním vztahu není.

Souhlas pronajímatele s podnájmem: kdy je třeba

Pokud nájemce chce přenechat celý byt do podnájmu, musí mít souhlas pronajímatele. Tento souhlas by měl být písemný.

Pokud však pronajímatel na písemnou žádost nájemce do jednoho měsíce nijak nereaguje, má se za to, že souhlasí (tzv. souhlas mlčky). Výjimku může představovat nájemní smlouva, která podnájem výslovně zakazuje – v takovém případě nelze souhlas předpokládat.

Souhlas pronajímatele s podnájmem: kdy není třeba

V případech, kdy nájemce v bytě trvale bydlí a chce přenechat do podnájmu jen jeho část (například pokoj studentce), souhlas pronajímatele obvykle není potřeba.

Co hrozí při porušení pravidel?

Pokud nájemce umožní někomu bydlet v bytě bez potřebného souhlasu pronajímatele, může se to považovat za hrubé porušení nájemní smlouvy a být důvodem k výpovědi z nájmu. Stejně riziková je situace, kdy nájemce opakovaně ubytovává různé osoby na krátkodobý pobyt (např. přes Airbnb), aniž by měl k takovému využití výslovné povolení.