Rozhodující je účel pronájmu
Zákon poskytuje silnější ochranu lidem, kteří si byt pronajímají za účelem bydlení – například prostřednictvím pravidel, která nelze obejít ani dohodou. V jiných případech, jako je krátkodobý nebo rekreační pronájem, taková ochrana neplatí. Vyznat se v rozdílech vám pomůže předejít nedorozuměním i právním sporům.
Ne každý pronájem je nájem v právním smyslu
Nájem rozlišujeme podle toho, k čemu je určen – například pro bydlení, podnikání nebo rekreaci.
Pokud je účelem zajištění bytových potřeb nájemce nebo členů jeho domácnosti, vztahují se na smlouvu zvláštní pravidla podle občanského zákoníku (§ 2235 až 2301).
Nejde-li o nájem za účelem bydlení – například u rekreačního pronájmu chaty, studentského podnájmu jen na semestr nebo ubytování na ubytovně – právní ochrana nájemce je výrazně slabší.
Pozor: Ubytování podle smlouvy o ubytování (např. v ubytovně nebo hotelu) není nájem, ale jiný typ smluvního vztahu.
Pravidla, která nelze obejít
V případě nájmu bytu za účelem bydlení stanoví zákon určitá pravidla, která platí vždy a nelze je změnit ani dohodou. Říká se jim donucující (kogentní) ustanovení. Slouží k ochraně veřejného zájmu, právní jistoty a především nájemce jako slabší smluvní strany.
Typicky jde o pravidla, která:
- zakazují diskriminaci (např. s kým může nájemce žít),
- určují, jak lze nájem vypovědět, nebo zakazují určité jednostranné zásahy pronajímatele. Taková ustanovení poznáte podle výrazů jako „zakazuje se“, „nesmí“, „musí“, „může jen“ apod.
Postavení slabší strany
Smyslem zákona v těchto ustanoveních je vyrovnat faktickou právní nerovnost stran. Zákon považuje nájemce (podobně jako spotřebitele nebo zaměstnance) za slabší stranu. Proto ho chrání tak, že některá jeho práva nelze smluvně omezit ani odebrat. Například:
- Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti návštěvy nebo spolubydlící – i bez souhlasu pronajímatele.
- Nájemce může chovat v bytě zvíře, pokud tím zásadně nenarušuje podmínky v domě.
- Naopak se lze ve smlouvě domluvit ve prospěch nájemce – např. že běžné opravy a údržbu bude hradit pronajímatel místo nájemce.
Pokud se ale jedná o krátkodobý pronájem nebo rekreační ubytování, tato ochrana neplatí a rozhoduje hlavně to, co si obě strany sjednají ve smlouvě.