Kdy vzniká nájem

Nájem vzniká dohodou o předmětu nájmu (např. byt) a dohodou o úhradě nájemného. Smlouva má být písemná, ale pokud tomu tak není a nájemce byt užívá a platí nájemné, nájem je platný.

Pokud takový nájem trvá déle než tři roky, považuje se smlouva za řádně uzavřenou. Tato úprava chrání nájemce, např. v případech, kdy pronajímatel odmítne podepsat smlouvu a později se snaží nájem jednostranně ukončit.

Co nesmí smlouva obsahovat

Zákon neumožňuje zařadit do smlouvy ujednání, která:

• jsou zjevně nepřiměřená okolnostem (např. povinnost hlásit návštěvy, pravidelné hlášení stavu elektroměru, zákaz kouření apod.)
• omezují některá práva nájemce (např. zákaz chovu zvířat, podmínění návštěv nebo soužití s partnerem souhlasem pronajímatele)

Taková ustanovení jsou neplatná, i když jsou ve smlouvě podepsaná.

Co by měla nájemní smlouva obsahovat

• Identifikace stran: jméno, adresa, datum narození nebo IČ, kontakty (telefon, e-mail, datová schránka). Doporučuje se tyto údaje uvést hned na začátku smlouvy pro přehlednost.
• Předmět nájmu: adresa, velikost, popis a vybavení bytu. Vybavení bytu lze také uvést v předávacím protokolu nebo evidenčním listu, pokud na tyto dokumenty smlouva odkazuje.
• Doba nájmu: na dobu určitou (včetně dat) nebo neurčitou.
• Nájemné a platby: částka, splatnost, číslo účtu. Nájemné se zpravidla hradí předem.
• Služby: co zajišťuje pronajímatel a jaké jsou zálohy. Podrobný rozpis záloh může být uveden v příloze smlouvy.
• Energie: kdo platí elektřinu a plyn, zda se smlouva přepisuje. Pronajímatel se zavazuje poskytnout potřebnou součinnost při převodu smluv s dodavateli energií. Po skončení nájmu se nájemce zavazuje převést smlouvy zpět na pronajímatele.
• Jistota (kauce): výše, podmínky vrácení. Jistota musí být po skončení nájmu vyúčtována a vrácena do 30 dnů. Pokud nevznikl žádný dluh, vrací se jistota v plné výši, včetně zákonného úroku.
• Ukončení nájmu: podmínky výpovědi, výpovědní lhůty. Výpověď ze strany pronajímatele je možná pouze ze zákonných důvodů.
• Podpisy: obou smluvních stran nebo jejich zástupců.

Důležité doplnění

• Pronajímatel by měl být vlastníkem bytu (lze ověřit v katastru nemovitostí).
• V případě spoluvlastnictví musí smlouvu uzavřít většina spoluvlastníků.
• U nájmu delšího než 10 let je potřeba souhlas všech spoluvlastníků.
• Pronajímatel nemusí být vlastníkem – může mít k bytu jiné oprávnění (např. pachtovní smlouvu). V případě pochybností doporučujeme konzultaci s advokátem.

Začátek nájmu a předání bytu

Po uzavření smlouvy může nájemce byt převzít. Pronajímatel je povinen předat klíče a zajistit, že nic nebrání v běžném užívání bytu. 

Byt má být předán ve stavu „dobrém a čistém“, není-li dohodnuto jinak. Měly by být zajištěny dodávky služeb i energií. Energie (elektřina, plyn) je ideální přepsat na nájemce – má tak plnou kontrolu nad spotřebou a platbami, zatímco pronajímatel nemusí řešit vyúčtování.

Doporučení

Při kontrole nájemní smlouvy ověřte identitu pronajímatele a jeho vztah k bytu. Vlastnictví bytu si můžete spolehlivě ověřit v Katastru nemovitostí. Při pochybnostech se obraťte na odborníka nebo právníka.