Pronajímatel má dvě možnosti, jak se domáhat vyklizení své nemovitosti. 

Soudní cestou prostřednictvím žaloby na vyklizení nemovité věci. Pokud soud rozhodne o vyklizení nemovitosti, stává se soudní rozhodnutí o povinnosti vyklidit byt exekučním titulem. Tento proces je časově i finančně náročný.

Notářským zápisem s doložkou přímé vykonatelnosti, který může sloužit jako exekuční titul.

Notářské zápisy s doložkou přímé vykonatelnosti jsou upraveny v notářském řádu v § 71a až § 71c. § 71a se zaměřuje na plnění a uznání peněžitých dluhů, § 71c upravuje notářské zápisy jako evropské exekuční tituly. Pro vyklizení nemovitosti je relevantní především § 71b.
 

Účel notářského zápisu s doložkou přímé vykonatelnosti

Smluvní strany mohou sepsat smlouvu, která zakládá práva a povinnosti. Pokud není na základě této smlouvy plněno, mohou se obrátit na soud, který rozhodne o splnění povinnosti, která nebyla splněna. Pokud ani po soudním rozhodnutí nedojde k plnění, může být věc postoupena exekutorovi, jenž vymůže splnění povinnosti. Toto platí v případě, kdy není sepsána doložka přímé vykonatelnosti.

Účelem sepsání smlouvy obsahující doložku přímé vykonatelnosti je urychlit ochranu práv po skončení nájemního vztahu. Pokud strany souhlasí s obsahem smlouvy a zároveň souhlasí s tím, aby na základě notářského zápisu byla vedena exekuce, lze po nesplnění povinnosti z nájemní smlouvy využít tento notářský zápis jako exekuční titul. Na jeho základě může exekutor zahájit exekuční řízení.

Nájemní smlouva s doložkou přímé vykonatelnosti představuje exekuční titul jako soudní rozsudek. Exekutor na jejím základě může zahájit exekuční řízení a vymáhat nesplněné povinnosti.

Tento postup šetří náklady a čas smluvních stran a zároveň snižuje zatížení soudů.

Využití notářské doložky přímé vykonatelnosti vyžaduje splnění podmínek, které musí být nesporné. Pokud není splnění podmínky jasné, nelze doložku přímé vykonatelnosti použít. Jedině soud může v takovém případě posoudit, zda došlo ke splnění podmínek pro ukončení nájemní smlouvy či nikoli.

Obsah notářského zápisu s doložkou přímé vykonatelnosti

Notářský zápis s doložkou vykonatelnosti se skládá z několika částí. První část zahrnuje závazek stran, tedy smlouvu, kterou uzavřely. Druhá část obsahuje dohodu smluvních stran o přímé vykonatelnosti, což znamená, že souhlasí s tím, aby v případě nesplnění povinnosti bylo možné rovnou zahájit exekuci, a to bez předchozího soudního řízení.

Notářský řád v § 71b odst. 2 a 3 stanoví požadavky na obsah notářského zápisu s doložkou přímé vykonatelnosti. Zápis musí obsahovat:

• označení oprávněné a povinné osoby,
• skutečnosti, na jejichž základě má být plněno (např. smlouva),
• obsah povinnosti, tedy co má být plněno a po jakou dobu,
• souhlas s vykonatelností zápisu.

Všechny tyto podmínky musí být splněny, včetně souhlasu povinného, který musí souhlasit s tím, že v případě neplnění povinnosti lze zahájit exekuci bez předchozího soudního řízení.

Lze sjednat také podmínky nebo dobu, případně vzájemné povinnosti, na jejichž splnění je povinnost povinného vázána.

Podmínky použití notářského zápisu s doložkou přímé vykonatelnosti

Podle § 71b notářského řádu se notářský zápis s doložkou přímé vykonatelnosti týká pouze pohledávky nebo jiného nároku, který vychází ze závazkového právního vztahu, nikoli z jiných právních vztahů.

“...notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti může být vymáhána jen povinnost ze závazku, tj. ze závazkového právního vztahu; notářský zápis se svolením k vykonatelnosti "obsahuje závazek" tehdy, jestliže obsahuje takovou povinnost, která má být na jeho základě vymožena, jež vyplývá ze závazku (ze závazkového právního vztahu, vzniklého na základě smlouvy nebo jiné právní skutečnosti) a nikoliv z jiných právních vztahů (např. nároků z ochrany osobnosti apod.).” (Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 5. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2085/2019)

V případě povinnosti vyklidit nemovitost je klíčové, zda tato povinnost vyplývá ze závazkového právního vztahu.

Nájemní vztah je závazkový vztah. Obsahuje v sobě vícero práv a povinností pro obě strany, pronajímatele i nájemce. Občanský zákoník v § 2225 odst. 1 ve větě první výslovně upravuje v rámci závazkového nájemního vztahu povinnost nájemce odevzdat předmět nájmu.

Speciální úprava k nájmu bytu nebo domu navazuje, a v § 2292 upravuje povinnost nájemce vyklidit nemovitost, a to v rámci závazkového nájemního vztahu. Občanský zákoník používá pojmy pronajímatel a nájemce i po uplynutí doby nájmu, například v § 2295. Nájemní závazkový vztah totiž obsahuje práva a povinnosti, které nemusí zaniknout s uplynutím ujednané doby.

Ačkoliv v současné judikatuře lze najít případy neumožňující použití notářské doložky pro vyklizení v případech, kdy nepředcházel nájemní vztah, Ministerstvo spravedlnosti, Ministerstvo pro místní rozvoj a Notářská komora se shodují, že v případě nájmu, který skončil uplynutím doby, lze notářskou doložku přímé vykonatelnosti využít.

Notářský zápis s doložkou přímé vykonatelnosti pro vyklizení nemovitosti

V případě nájmu na dobu určitou mohou pronajímatel a nájemce uzavřít smlouvu s notářskou doložkou přímé vykonatelnosti. Po uplynutí doby nájmu, pokud nájemce nevyklidí nemovitost, se zápis stane exekučním titulem a exekutor může zahájit exekuci bez předchozího soudního řízení.

Tento postup je vhodný v případech, kdy nájem skončí uplynutím doby stanovené ve smlouvě. V těchto případech je nutné posoudit, zda již nastal poslední den nájmu.

V jiných případech skončení nájmu, kdy je nutné složitější posouzení a dokazování, je příslušným orgánem soud. V těchto případech nelze využít notářské doložky přímé vykonatelnosti.

Pořízení smlouvy u notáře znamená i finanční náklady. Podle § 2251 odst. 2 občanského zákoníku pronajímatel nesmí po nájemci požadovat jiné platby než nájemné a zálohy na služby. Výlohy spojené s notářským zápisem proto musí hradit pronajímatel.