Pro podání výpovědi je relevantní porušení povinností, které vyplývají jak ze zákona, tak ze smlouvy. Je však třeba mít na paměti, že podle § 2235 odst. 1 občanského zákoníku se k ujednáním, která zkracují nájemcova práva, nepřihlíží, a tudíž nemohou být důvodem k výpovědi. Mezi taková ujednání patří například zákaz držení domácího zvířete, zákaz podnikání, zákaz přijetí další osoby do bytu, zákaz přihlášení k trvalému pobytu, zákaz kouření v bytě a jeho příslušenství apod.

Porušení povinností nájemce je důvodem pro podání výpovědi, přičemž konkrétní druh porušení povinností musí být uveden ve výpovědi. Pokud pronajímatel v podané výpovědi důvod ve výpovědi neuvede, bude výpověď neplatná.
 

Výpověď pronajímatele z důvodu porušení povinností nájemce 

Výpovědí je jednostranný právní akt, kterým může být ukončen nájemní vztah. V českém právním řádu existují dvě hlavní kategorie výpovědi: výpověď s tříměsíční výpovědní dobou a výpověď bez výpovědní doby. § 2283 upravuje výpověď bez výpovědního důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou, jedná se ale o speciální případ, pokud dojde ke smrti nájemce bez přechodu nájemního práva.

Výpovědí lze ukončit nájem nejen na dobu neurčitou, ale i na dobu určitou. Rozdíl spočívá v tom, které výpovědní důvody lze uplatnit.
 

Výpověď s výpovědní dobou 

Výpověď s výpovědní dobou je upravena v § 2288 o. z. (výpověď s výpovědní dobou bez uvedení výpovědního důvodu je upravena v § 2283 OZ). V odstavcích 1 a 2 jsou uvedené výpovědní důvody. Odstavec 3 zakotvuje povinnost uvést důvod ve výpovědi. Lze tak učinit odkazem na konkrétní ustanovení s příslušným výpovědním důvodem a popisem jednání, kterým nájemce porušil své povinnosti. K ukončení nájemního vztahu dojde po uplynutí tříměsíční lhůty, která začíná běžet prvním dnem následujícího měsíce poté, co se výpověď dostala do sféry dispozice druhé smluvní strany, tj. kdy se druhá smluvní strana objektivně mohla seznámit s obsahem zásilky.
 

Výpověď bez výpovědní doby

Výpověď bez výpovědní doby je upravena v § 2291 občanského zákoníku.

Výpověď bez výpovědní doby se od výpovědi s výpovědní dobou liší. Nájemce se musí dopustit závadného jednání vyšší intenzity než dle § 2288 odst. 1 písmena a). Zároveň výpověď bez výpovědní doby vyžaduje od pronajímatele zaslání výzvy k nápravě, kterou se domáhá, aby nájemce své porušení povinností napravil.

Výpověď bez výpovědní doby ukončuje nájemní vztah ihned doručením. Zároveň lze požadovat po nájemci odevzdání bytu bez zbytečného odkladu, nejdéle však do jednoho měsíce od skončení nájmu – za tuto dobu je nájemce povinen hradit náhradu ve výši nájemného dle § 2295.

Vzhledem k povinnosti výzvy k nápravě je důležité zmínit i charakter závadného jednání nájemce, to totiž musí být trvající nebo opakující se na základě § 2291 odst. 2, 3. Závadné jednání musí být ve výpovědi uvedeno. Porušení povinností nájemce, které sice naplňuje dostatečnou intenzitu, ale je svou povahou jednorázové, lze řešit výpovědí s tříměsíční výpovědní dobou (Rozsudek nejvyššího soudu se spisovou značkou NS 26 Cdo 4249/2016, Rc 75/2018).

Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou pro hrubé porušení povinností podle § 2288 odst. 1 písm. a) může pronajímatel dát nájemci i v případě, že se nájemce dopustil zvlášť závažného porušení povinností, ale pronajímatel nechce přistoupit k okamžité výpovědi a spokojí se s výpovědí s tříměsíční výpovědní dobou. Toto jednání nezkracuje práva nájemce. (Rozsudek nejvyššího soudu se spisovou značkou NS 26 Cdo 4872/2017).
 

Výzva k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu jako podmínka výpovědi bez výpovědní doby

Pokud chce pronajímatel využít výpovědi bez výpovědní doby, musí nejprve nájemce vyzvat k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu a poskytnout přiměřenou dobu na odstranění závadného jednání nebo protiprávního stavu. Pokud tak pronajímatel neučiní – je výpověď neplatná. Výpověď bude neplatná i tehdy, pokud nájemce své závadné chování odstranil ve stanovené lhůtě, a pronajímatel přesto výpověď zaslal. Výpověď bez výpovědní doby je totiž pronajímatel oprávněn dát pouze za současného splnění podmínek: nájemce byl vyzván k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu a zároveň závadné chování nebo protiprávní stav neodstranil ve stanovené lhůtě. Pokud nájemce závadné chování nebo protiprávní stav odstranil, následná výpověď je neplatná.

Na základě výše uvedeného lze dovodit, že výpověď bez výpovědní doby s výzvou k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu je vhodný nástroj vedoucí k ukončení závadného stavu nebo jednání na straně nájemce a pokračování v nájemním vztahu. Včasná náprava závadného stavu totiž zneplatní výpověď, jež by následovala. Na rozdíl od klasické výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou tedy samotné zvlášť závažné porušení povinností nájemce nemusí znamenat skončení nájemního vztahu.

Ve výzvě k nápravě musí být jasně uvedeno, že se jedná o výzvu k nápravě dle § 2291 odst. 3. Je vhodné, aby výzva k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu obsahovala poučení o právních následcích v případě neuposlechnutí výzvy. Pronajímatel se povinnosti výzvy k nápravě pro výpověď bez výpovědní doby nemůže zprostit ani v případě, že bude nájemce o porušení povinností informován jinak.

Zákon nestanovuje přesnou podobu a formální náležitosti výzvy k nápravě. Důležité je, aby byl poznat její smysl a účel z vlastního obsahu. Vzhledem k možnosti následného soudního sporu se doporučuje zvolit písemnou formu.

Po uplynutí lhůty k nápravě, aniž by nájemce výzvě vyhověl, může pronajímatel nájem okamžitě vypovědět. Jednání nájemce uvedené ve výpovědi musí odpovídat svou povahou jednání, které bylo označeno ve výzvě k nápravě.
 

Intenzita porušení povinností nájemce 

Pro podání výpovědi pro porušení povinností nájemce je důležité, že ne každé porušení povinností nájemce lze řešit výpovědí. Porušení povinností nájemce musí dosahovat dostatečné intenzity.

V občanském zákoníku jsou uvedeny tři intenzity porušení povinností nájemce. Pro výpověď s tříměsíční výpovědní dobou je vyžadováno hrubé porušení nájemcových povinností. Pro výpověď bez výpovědní doby je vyžadováno zvlášť závažné porušení nájemcových povinností.
 

Závažné porušení povinností – nejedná se o intenzitu dostatečnou pro výpověď 

Porušení nedosahující intenzity potřebné pro podání výpovědi, pokud není opakované nebo v kombinaci s jinými porušeními povinnosti nájemce. Pokud se nájemce bude dopouštět závažného porušení povinností opakovaně, jednotlivé případy mohou dohromady získat dostatečnou intenzitu pro podání výpovědi.
 

Hrubé porušení povinností – opravňuje pronajímatele k podání výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou

Hrubé porušení povinností opravňuje pronajímatele k uplatnění výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou podle § 2288 odst. 1 písmeno a).

Hrubé porušení lze svojí intenzitou zařadit mezi závažné a zvlášť závažné porušení povinností. Do této kategorie tedy nepatří porušení povinností dosahující intenzity zvláštní závažnosti.

Hrubé porušení povinností stačí samo o sobě k podání výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou. Při výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou není pronajímatel povinen vyzvat nájemce k nápravě.

Jako hrubé porušení povinností nájemce lze klasifikovat také závažné porušení povinností, pokud je opakované a dosahuje tak potřebné intenzity.
 

Zvlášť závažné porušení povinností – může vést k výpovědi bez výpovědní doby

Zvlášť závažná porušení povinností mají nejvyšší intenzitu ze zmíněných kategorií. Jejich následkem může být výpověď bez výpovědní lhůty. Zákon neobsahuje úplný seznam jednání, které lze považovat za zvlášť závažné porušení povinností. Kromě v zákoně uvedených případů bude do této kategorie patřit i porušení povinností dosahující stejné či vyšší intenzity.

Aby bylo možné přistoupit k výpovědi bez výpovědní doby, je třeba aby zvlášť závažné jednání bylo opakující se nebo trvající. Vyplývá tak z povinnosti před výpovědí bez výpovědního důvodu přistoupit k výzvě k nápravě – ta by v případě jednorázového porušení postrádala smysl. Jednorázové porušení lze řešit výpovědí s tříměsíční výpovědní dobou.

Příklady porušení povinností 

Zařazení porušení povinností do příslušné kategorie závažnosti bude vždy záležet na posouzení konkrétního příkladu. Kromě samotného jednání se při posuzování závažnosti uplatní také hlediska: způsobené škody, úmyslu či předchozího plnění povinností.
 

Závažné porušení 

1. Porušení smluvní výhrady souhlasu pronajímatele s přijetím nového člena domácnosti § 2272 odst. 1 a 2

2. Neoznámení nájemcovy nepřítomnosti v bytě delší než dva měsíce pronajímateli, vznikne-li z toho důvodu vážná újma § 2269 odst. 2

3. Neoznámení zvýšení počtu členů domácnosti ani do dvou měsíců poté, co změna nastala (§ 2272 odst. 2). Kde je za neoznámení pokuta; rovněž tak opakované neoznámení zvýšení osob žijících v bytě, pokud byla dána do podnájmu část bytu podle § 2274. (NS 26 Cdo 4157/2017)
 

Hrubé porušení 

1. § 2276 dal-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele. (NS 26 Cdo 4157/2017)

2. Nájemce v bytě trvale nebydlí a byt byl v rozporu s § 2275 přenechán jinému do podnájmu bez souhlasu pronajímatele.

3. Porušení povinnosti zajistit, aby v bytě žil jen počet osob přiměřený velikosti bytu § 2272 odst.  

4. Neudržování bytu a domu ve stavu způsobilém k užívání § 2257. Nájemce je povinen provádět běžnou údržbu a drobné opravy. 

5. Neodstranění poškození nebo vad způsobených okolnostmi, za něž odpovídá nájemce § 2267 (OS Zlín 10 C 55/2015). Nájemce odpovídá za škody, které sám způsobí tím, že věci nebude užívat řádně (nešetrně, neopatrně).

7. Podnikání či práce nájemce v bytě, pokud tato činnost podstatně zhoršuje bydlení ostatním obyvatelům domu § 2255 

8. Chování zvířete, které ztrpčuje nebo podstatně zhoršuje bydlení ostatním obyvatelům domu § 2258 (NS 26 Cdo 1865/2004)

9. Opakované nedodržení pravidel obvyklých pro chování v domě nebo rozumných pokynů pronajímatele §2256, spočívající např. v obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům různými imisemi (např. hlukem, pachem, hmyzem, nečistotami) nebo ve slovních či fyzických útocích vůči ostatním nájemcům nebo pronajímateli.

10. Užívání bytu v rozporu s nájemní smlouvou § 2255 
Péče řádného hospodáře: 

• užívat byt tak, aby nedocházelo k jeho opotřebovávání nad míru přiměřenou okolnostem (srov. § 2228 odst. 1), 
• chránit byt před jeho poškozením, zničením, popř. vykradením, 
• provádět běžnou údržbu věci a drobné opravy (§ 2257 odst. 2), 
• oznamovat ihned pronajímateli poškození nebo vady, k jejichž odstranění je povinen (§ 2264 odst. 1), a učinit vše, co lze od něj očekávat, aby poškozením nebo vadou nevznikala další škoda (§ 2264 odst. 2).

12. Opakované odmítnutí umožnit pronajímateli prohlídku bytu či přístup k němu za účelem potřebné opravy ačkoli k tomu neměl vážný důvod. § 2219 (KS Hradec Králové 26 Co 513/1999)

13. Nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu kratší než tři měsíce (nezaplacení za dobu delší, než tři měsíce je dle § 2291 odst. 2 porušení povinností zvlášť závažným způsobem) (NS 26 Cdo 4848/2016)

Zvlášť závažné porušení 

1. Nezaplacení nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň tří měsíců § 2291 

2. Poškozování bytu závažným či nenapravitelným způsobem, působení jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo ostatním nájemcům jakož i užívání věci jiným než smluveným způsobem nebo k jinému účelu. § 2291
 

Příklady z judikatury 

• Opakované neumožnění pronajímateli prohlídky bytu za účelem kontroly nebo za účelem potřebné opravy, a to bez vážného důvodu. (§ 2219, KS Hradec Králové 26 Co 513/1999)
• Obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům různými imisemi, např. nadměrným hlukem, pachem, hmyzem, nečistotami, neadekvátním chovem zvířat, nebo o slovní či dokonce fyzické útoky vůči ostatním nájemcům nebo vůči pronajímateli. Na „hrubé“ porušení dobrých mravů pak lze usoudit např. z vážnosti následku způsobeného jednáním nájemce a z délky jeho trvání či opětování. (NS 26 Cdo 4004/2008)
• Snižování stavu vodoměru je zvlášť závažné porušení povinností. (NS 26 Cdo 4249/2016) 
• Pokud nájemce nezaplatí nedoplatek vzniklý zvýšením nájemného, poruší tím své povinnosti vyplývající z nájmu a v případě, že se bude jednat o porušení hrubé či zvláště závažné, má pronajímatel právo nájem vypovědět. (NS 26 Cdo 4848/2016) 
• Žalobkyně platila nájemné vždy řádně, ve sporu o určení nové výše nájemného byla úspěšná a byly jí přiznány náklady řízení, které převyšovaly nedoplatek, jenž vznikl zvýšením nájemného od podání žaloby, možnost splnění započtením se nabízela a žalovaná tedy nemohla mít důvodné obavy, zda dojde k úhradě nedoplatku. K nezaplacení nedoplatku ve lhůtě stanovené žalovanou došlo v důsledku omylu žalobkyně o rozsahu podaného odvolání žalovanou proti rozsudku soudu prvního stupně o zvýšení nájemného (jde sice o její pochybení, avšak s ohledem na všechny okolnosti nikoliv o zjevné zneužití práva). Přitom všechny tyto skutečnosti nasvědčují, že žalobkyně sice porušila svou povinnost uhradit nájemné, šlo však o ojedinělé vybočení z jinak řádného plnění povinností nájemkyně (NS 21 Cdo 2878/2013).[1] Porušení povinnosti je třeba hodnotit v kontextu předešlého plnění, úmyslu a dalších relevantních okolností. Porušení povinností musí dosahovat náležité závažnosti pro oprávněné podání výpovědi, to vzhledem k okolnostem v tomto případě nenastalo. 
• Vysoký stupeň intenzity porušení povinností nájemce znamenající zvlášť závažné porušení povinností může být naplněn nejen v případě chování nájemce, které už při jediném porušení povinnosti lze posoudit jako zvlášť závažné (velké poškození domu apod.), ale i v případě chování, které by tuto intenzitu nenaplňovalo (nezaplacení jednoho nájemného, ojedinělé porušení nočního klidu), avšak za zvlášť závažné porušení povinností nájemce ho lze považovat proto, že jde o chování opakované, dlouhodobé (soustavné rušení nočního klidu, opakované znepřístupnění bytu, dlouhodobé neplacení nájemného, takže dluh převyšuje trojnásobek nájemného a nákladů na služby), případně jde o několik závadných jednání, které ve svém souhrnu již dosahují intenzity zvlášť závažného porušení povinností nájemce (nájemce současně neplatí opakovaně nájemné, ruší noční klid i jinak porušuje dobré mravy v domě)(NS 26 Cdo 4713/2017).[2] 
• Porušuje-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel možnost dát mu výpověď podle § 2291 o. z. nebo podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., soud nemůže uplatněný výpovědní důvod měnit (NS 26 Cdo 4872/2017).[3] Ačkoliv má pronajímatel při zvlášť závažném porušení nájemcových povinností možnost volby mezi výpovědí s tříměsíční lhůtou a bez výpovědní lhůty, nelze po podání výpovědi volbu změnit.
• Dovolatel uplatnil právo na slevu z nájemného postupem, který avizoval ve svém dopisu z 9. ledna 2015, nelze bez dalšího usuzovat, že jednal svévolně. Naopak okolnost, že svou „žádost“ o slevu z nájemného opřel o konkrétní popis rušivého jednání třetí osoby (§ 2212 odst. 3 o. z.), jehož existence si navíc byla žalovaná vědoma, jen potvrzuje domněnku, že jednal poctivě (§ 7 o. z.). Za tohoto stavu tudíž mohl oprávněně očekávat, že takto bude k jeho jednání přistupovat i žalovaná jako pronajímatelka bytu. Toto očekávání přitom nemohl oslabit ani její dopis z 20. ledna 2015; právě naopak. Z obsahu zmíněného dopisu totiž na jedné straně vyplývalo, že žalovaná se sice staví k dovolatelovu „požadavku“ na slevu z nájemného odmítavě, avšak na druhé straně mu „přislíbila“, že provede určitá šetření, na jejichž podkladě jeho žádost znovu posoudí. Vzhledem k tomu dovolatel skutečně mohl důvodně předpokládat, že dokud žalovaná neprovede slíbená šetření, jeho žádost znovu neposoudí a nesdělí mu též výsledek tohoto posouzení, nebude ji hodnotit jako neoprávněnou a vůči němu ani nepodnikne kroky, jež by z takového hodnocení vycházely; současně do doby opětovného posouzení své žádosti neměl ani důvod uplatnit své právo na slevu z nájemného u soudu, neboť žalovaná mu poskytnutí slevy doposud jednoznačně („definitivně“) neodmítla (NS 26 Cdo 1727/2018).[4] Při jednání o slevě z nájemného, musí být zcela zřejmé, zda na slevu bylo či nebylo přistoupeno. Pokud z jednání nelze dojít k závěru, že byla odmítnuta, nelze se plného nájemného domáhat.
• ...hrubého porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu, jež mělo spočívat v tom, že v bytě nájemce nebydlí a přenechala jej bez souhlasu pronajímatele do podnájmu dalším osobám, že tyto osoby užívají byt způsobem negativně ovlivňujícím ostatní obyvatele domu a v říjnu 2015 došlo z jejich strany k černému odběru elektrické energie a že od 14. 11. 2014 není hrazeno nájemné (26 Cdo 2199/2018).[5] 
• Nezaplacením nájemného za dobu alespoň tří měsíců se rozumí, že není zaplaceno zcela nebo zčásti nájemné za tři měsíce. Tyto měsíce nemusí jít po sobě (26 Cdo 1361/2006). Je nevýznamné, zda nájemce nezaplatil část nájemného, nebo část zálohy na služby. Podstatné je to, že nezaplatil součet nájemného a záloh za služby. Placení nižšího nájemného dosáhne intenzity zvlášť závažného porušení povinností nájemce, jen pokud bude nedoplatek podstatný. (26 Cdo 4713/2017, 26 Cdo 4848/2016) 
• Není podstatné, zda dluh stále existuje v době doručení výpovědi. Podstatné je, že nastal (NS 26 Cdo 4145/2009). Zaplacení dlužné částky před doručením výpovědi má vliv na posouzení souladu s dobrými mravy např. v případě tíživé sociální situace nájemce (NS 26 Cdo 4253/2009, NS 26 Cdo 2000/2008). K naplnění požadavku určitosti výpovědního důvodu judikatura vyžaduje, aby pronajímatel ve výpovědi přesně specifikoval „kdy a kolik nájemce na nájemném či službách neuhradil (NS 26 Cdo 4145/2009). Pokud by důvod tak, jak je specifikován ve výpovědi, byl posouzen jako neurčitý, šlo by o nicotnou výpověď (§ 553 odst. 1).
• Pokud nájemce odstraní protiprávní stav nebo protiprávní jednání, na oprávněnost výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou to nemá vliv, pokud odstranění proběhlo až po doručení výpovědi. (26 Cdo 4872/2017)
• Výpověď pronajímatele z nájmu bytu z důvodu neplacení nájemného a úhrad za služby je dostatečně určitá pouze v případě, že přesně specifikuje, kdy a kolik nájemce na nájemném či službách neuhradil. (NS 26 Cdo 1109/2009)
• Pokud je výpovědním důvodem, že v bytě bydlí neohlášené osoby, je třeba, aby tento výpovědní důvod byl vymezen přinejmenším údaji o počtu osob, jejich pohlaví, příp. věku, resp. aby byly uvedeny jiné údaje, na jejichž základě je možno tyto osoby individualizovat. (26 Cdo 2596/2014)
• Povinnost nájemce platit nájemné a povinnost pronajímatele zajistit nájemci řádný a nerušený výkon práva nájmu nemají povahu vzájemných závazků a jejich plnění proto nelze vzájemně vázat (NS 26 Cdo 1056/2002).[6] I přes neplnění povinností jedné ze stran závazku je druhá strana povinna plnit.
• Nejsou-li vyúčtování za služby u nájmu bytu řádná, nejsou způsobilá vyvolat splatnost nedoplatků z nich plynoucích (26 Cdo 4760/2016).[7]
• Po datu, ke kterému mělo dojít k vyúčtování se již pronajímatel nemůže domáhat zaplacení záloh za služby. Má ovšem nárok na do té doby vzniklý poplatek z prodlení (25 Cdo 1977/2015).[8] 
• Podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je skutečnost, že vyúčtování bylo řádně (tj. v souladu s předpisy jej regulujícími) provedeno a nájemce s ním byl seznámen. Pronajímatel bytu splní povinnost předložit nájemci doklady, z nichž vycházel při vyúčtování služeb, tehdy, jestliže je předloží za podmínek umožňujících je řádně prostudovat, resp. pořídit si opisy či kopie. Může též předložit kopie dokladů (a náklady na jejich pořízení zahrnout do vyúčtování); v tomto případě však musí umožnit porovnání kopií s originály dokladů. Nájemci bytu nelze upřít právo žádat po pronajímateli předložení dokladů, z nichž vycházelo příslušné vyúčtování služeb; toto právo lze uplatnit u soudu v případě, že pronajímatel jeho žádosti nevyhoví (26 Cdo 1261/2015).[9] 
• Povinnost oznamovat bez zbytečného odkladu pronajímateli zvýšení počtu osob, žijících v bytě, má nájemce poté, kdy má přijetí nového člena domácnosti charakter trvalého přijetí za účelem společného bydlení (9 C 100/2014-67).[10]
   

Porušení povinnosti platit nájemné a povinnosti platit za služby spojené s užíváním bytu a intenzita pro podání výpovědi 

Komplikovanou situací může být, když nastane problém s placením nájemného a služeb. Konkrétně s rozpoznáním, zda v dané situaci nastala potřebná intenzita pro podání výpovědi.

Zákon přesně uvádí v § 2291, že za zvlášť závažné porušení povinností nájemce se považuje nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců. Jedná se o nájemné nebo náklady za služby za tři různé měsíce, tyto tři měsíce ovšem nemusí jít po sobě (NS 26 Cdo 1361/2006). Oproti předchozí formulaci není rozhodná výše dluhu dosahující trojnásobku nájemného. Není podstatné, zda nedoplatek nebo nezaplacení vzniklo u nájemného nebo nákladů za služby.

Za nezaplacení nájemného a nákladů za služby může být považováno i pouze částečné nezaplacení (NS 26 Cdo 1361/2006, NS 26 Cdo 1909/2007). Zaplacená částka by měla odpovídat součtu nájemného a nákladů na služby. Pokud je hrazeno jen z části, záleží na velikosti rozdílu mezi dohodnutou a zaplacenou částkou. Pokud bude zaplacená částka bagatelní, lze přistoupit k výpovědi bez výpovědní lhůty. V případě nikoli podstatného nedoplatku je zřejmě namístě trvat na delším než tříměsíčním prodlení, aby porušení byl možné kvalifikovat jako zvlášť závažné (srov. NS 26 Cdo 4713/2017 a NS 26 Cdo 4848/2016).

Nezaplacení tří a více měsíců je tedy výpovědním důvodem pro výpověď bez výpovědní doby. V občanském zákoníku můžeme u obecných ustanovení k nájmu §2228 a v ustanovení o nájmu prostor určených k podnikání §2309 najít hranici jednoho nezaplaceného nájmu s prodlením delším jak měsíc pro oprávněné podání výpovědi.

Zda dosáhlo neplacení dostatečné intenzity pro využití výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou záleží na více faktorech. Při posuzování výpovědi pro neplacení postupují soudy v každém případě individuálně a může záležet i na okolnostech, například: jak dlouho již trval nájem a jak časté a významné byly problémy s placením, zda nájemce měl úmysl nezaplatit, kolik času uplynulo od doby splatnosti či zda se nájemce svým jednáním snažil problém řešit. V případě 26 Cdo 4848/2016 ojedinělé nezaplacení nájmu v důsledku omylu nedosahovalo intenzity opravňující podání výpovědi. Požadované intenzity dosahuje neplacení nájemného za méně než tři měsíce, pokud se zároveň nejedná o ojedinělé porušení nájemcových povinností.

[1] KS Hradec Králové 26 Co 513/1999
[2] 26 Cdo 4713/2017
[3] 26 Cdo 4872/2017
[4] 26 Cdo 1727/2018
[5] 26 Cdo 2199/2018
[6] NS 26 Cdo 1056/2002
[7] 26 Cdo 4760/2016
[8] 25 Cdo 1977/2015
[9] 26 Cdo 1261/2015
[10] 9 C 100/2014-67