Příslušnou právní úpravu nalezneme v občanském zákoníku, konkrétně v § 2285 a následujících. Pro úplnost uvádíme ještě možnost výpovědi s dvouměsíční výpovědní dobou v případě úmrtí nájemce, avšak tuto variantu nebudeme dále rozebírat.

Výpovědí lze ukončit nájem jak na dobu určitou, tak i na dobu neurčitou. Rozdíl spočívá v tom, jaké výpovědní důvody mohou být použity.

Pro výpověď jak s výpovědní dobou, tak i bez ní, ať už u nájmu na dobu určitou nebo neurčitou, platí ustanovení § 2290 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení má nájemce právo do dvou měsíců od doručení výpovědi podat k soudu návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi.

Výpověď není jediným možným způsobem ukončení nájemního vztahu. Strany se mohou dohodnout na ukončení nájmu, což vyžaduje souhlas obou stran. Doporučuje se nejprve pokusit se s nájemcem dohodnout a uzavřít dohodu o skončení nájmu. Pokud se strany zaváží z vlastní vůle, zvyšuje se pravděpodobnost, že dojde k dobrovolnému plnění. Pro úplnost dodáváme, že nájem může skončit i uplynutím doby u smlouvy na dobu určitou, dále může nájem skončit úmrtím nájemce, pokud na nikoho nájem nepřejde a zánikem pronajatého domu nebo bytu.
 

Náležitosti výpovědi

Občanský zákoník stanoví obecné požadavky na právní jednání a specifikuje zvláštní náležitosti, které musí výpověď obsahovat.

Mezi obecné náležitosti právního jednání patří:

• subjekt jednání musí být nositelem práv a povinností.
• jednání musí vykonávat svéprávná osoba
• vůle musí být dostatečně určitě a srozumitelně projevena.

K právnímu jednání se vztahuje i podmínka formulovaná v § 547 občanského zákoníku, podle které musí obsah a účel právního jednání odpovídat dobrým mravům a zákonu. Soud může podle § 588 občanského zákoníku i bez návrhu přihlédnout k neplatnosti právního jednání, které odporuje dobrým mravům, zákonu nebo veřejnému pořádku.

Náležitosti výpovědi:

• Označení nájemce a jeho adresa
• Označení pronajímatele a jeho adresa
• Označení vypovídané smlouvy a specifikace bytu nebo domu
  • Doporučuje se kromě odkazu na nájemní smlouvu také konkrétní označení bytu, včetně čísla bytu, situování v domě a adresy, aby byla výpověď dostatečně určitá.
  • Určení délky výpovědní doby
    Pokud jde o výpověď s výpovědní dobou, tato začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi nájemci.
  • U výpovědi bez výpovědní doby musí výpověď navazovat na výzvu k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu.
• Dostatečně určitý popis, v čem konkrétně je spatřeno naplnění výpovědního důvodu
  • Skutkové okolnosti je třeba popsat tak, aby bylo jasné, jaká konkrétní skutečnost je důvodem výpovědi a aby bylo možné její oprávněnost přezkoumat.
    Například v případě neplacení nájemného a úhrad za služby je zapotřebí, aby pronajímatel dostatečně určitě skutkově vymezil uplatněný výpovědní důvod tak, aby z výpovědi bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění; je třeba, aby specifikoval, z čeho se dlužná částka sestává (nejlépe tak, že uvede, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil). (NS 26 Cdo 2217/2019)
• Samotná informace, že se nájemní vztah vypovídá a kdo vůči komu
• Pronajímatel musí poučit o možnosti podání námitek a možnosti obrátit se ve dvouměsíční lhůtě na soud s návrhem na přezkoumání oprávněnosti výpovědi
• Občanský zákoník v § 2286 odst. 2 stanoví, že absence tohoto poučení činí výpověď absolutně neplatnou.
• Podpis
• Formální písemná podoba výpovědi
  Výpověď musí být písemná a musí z ní být zřejmé, kdo ji činí (měla by být tedy nejlépe vlastnoručně podepsána, zaslání výpovědi prostou emailovou zprávou nepostačuje) a prokazatelně doručena druhé straně. V případě, že je více účastníků na straně pronajímatele nebo nájemce, doporučuje se doručit výpověď všem účastníkům smluvního vztahu.

Doručování výpovědi

Výpověď musí druhé straně podle § 2286 odst. 1 dojít, nestačí pouze její odeslání. § 2286 stanovuje pro výpověď písemnou formu. Jedná se o zákonnou náležitost, jejíž nesplnění vede k neplatnosti výpovědi (viz § 2286 a § 561 občanského zákoníku).
Klasickým způsobem doručení je její zaslání poštou formou doporučeného dopisu s dodejkou.