Společenství vlastníků jednotek nejsou oprávněna provádět správu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek v domě, a to ani na základě udělené plné moci.
Společenství vlastníků jednotek jsou od nabytí účinnosti občanského zákoníku (tj. od 1.1.2014) oprávněna provádět pouze správu společných částí nemovité věci (domu a pozemku), pro kterou jsou zřízena.
Odůvodnění:
Společenství vlastníků jednotek (dále SVJ) se jakožto právnická osoba řídí platnou úpravou občanského zákoníku, a to bez ohledu na okamžik svého vzniku (§ 3028 odst. 2 o. z.). Tato úprava se tedy vztahuje i na SVJ vzniklá podle zákona č. 72/1994 Sb. zákona o vlastnictví bytů.
Podle současné právní úpravy je SVJ oprávněno provádět pouze takovou správu domu a pozemku, která nenáleží vlastníku jednotky (§ 1189 odst. 1 a § 1194 odst. 1 o. z.). Jeho právní osobnost je tedy omezena. Uvedená ustanovení občanského zákoníku je třeba považovat s přihlédnutím k § 1 odst. 2 o. z., za kogentní právní úpravu, neboť jde o právo týkající se postavení právnické osoby SVJ. Od uvedené úpravy se tedy nelze odchýlit ani vůlí stran.
Jinou, než zákonem výslovně stanovenou kompetenci SVJ nemá. Výkonem správy jednotek by tak SVJ překročilo oprávnění dané zákonem. Jedinou výjimkou by bylo provádění správy jednotky, která je ve vlastnictví SVJ, tj. jednotky, která slouží k naplňování předmětu činnosti SVJ (kancelář, garáž, dílna apod.).
Praxe, která by byla s výše uvedeným v rozporu, by představovala porušení zákona se všemi negativními důsledky (neplatnost jednání, bezdůvodné obohacení, náhrada škody apod.).
Je žádoucí současnou právní úpravu respektovat. Její východiska lze považovat za systematická a logicky správná. SVJ je zvláštní právnickou osobou, mezi jejíž specifika patří i časté vytváření vůle ve prospěch zájmu celku, přičemž se může jednat o situace, kdy tyto zájmy budou v rozporu se zájmy na užívání jednotek, včetně jednotek ve spoluvlastnictví (typicky jednotek obsahujících hromadná garážová stání).
Lze si totiž jistě představit potenciální konflikty mezi užíváním společných částí domu a individuálním užíváním jednotek. Pokud by však SVJ provádělo správu obojího, dostávalo by se do těžko řešitelného postavení, či přímo do střetu zájmů. Takový stav by byl zjevně nežádoucí.
Ministerstvo pro místní rozvoj si je vědomo řady praktických obtíží, které přináší správa spoluvlastněných jednotek, kde je značný počet spoluvlastníků (typicky již v uvedených jednotkách hromadných garážových stání). Jako možné řešení si však lze představit výkon správy spoluvlastněných jednotek prostřednictvím osoby, která je seznámena s poměry v domě a sama již řadu činností pro správu domu a pozemku vykonává. Takovou osobou je zpravidla profesionální subjekt, vykonávající dílčí správní činnosti na základě smluvního vztahu pro SVJ (často bytové družstvo jakožto bývalý vlastník, či podnikatelé provádějící správu nemovitostí).
Doporučuje se tak, aby správu jednotek ve spoluvlastnictví prováděly tyto osoby, a to přímo na základě rozhodnutí spoluvlastníků jednotky při výkonu správy spoluvlastněné věci. Šlo by o zjevně praktické, efektivní a právně nijak nekolidující řešení.
Vypracoval:
JUDr. Adam Zítek, Ph.D.
člen Komise pro bytové právo MMR