Hodnocení a doporučení
Hodnocení indikátorů
Následující tabulka uspořádává hodnocení dostupnosti bydlení v jednotlivých oblastech (finanční dostupnost, finanční udržitelnost, přiměřená kvalita) a provádí hodnocení dlouhodobých a krátkodobých trendů a mezinárodní srovnání.
V 10-letém horizontu došlo k významnému zhoršení finanční dostupnosti vlastnického bydlení, nicméně v ostatních indikátorech dostupnosti bydlení vykazovalo Česko pozitivní trend. V posledních třech letech se ale situace významně zhoršuje, a to jak ve finanční dostupnosti vlastnického bydlení, tak finanční udržitelnosti bydlení. Poměr mezi nájemným a příjmy nájemníků se sice zlepšuje dlouhodobě i krátkodobě, zde je však třeba upozornit, že tato data měří finanční náročnost nájemního bydlení pro stávající nájemníky. U nově nabízených a uzavíraných nájmů však pozorujeme strmější růst než u nájmů stávajících.
Finanční dostupnost vlastnického bydlení se zhoršuje v dlouhodobé i krátkodobé perspektivě také v mezinárodním srovnání. Náročnost pořízení a udržení bydlení vzhledem k příjmům domácností v Česku se v posledních letech výrazně zvýšila. Situace se projevuje velmi odlišně v regionální perspektivě a přístup k bydlení je omezen hlavně pro zranitelné skupiny obyvatel, jako jsou samoživitelé, senioři, nájemníci a nízkopříjmové domácnosti.
Více než pětina (21,2 %) českých domácností vnímá finanční náklady na bydlení jako velkou zátěž.
Rozdíly v zatížení výdaji na bydlení
Mezi různými skupinami obyvatel jsou výrazné rozdíly a to nejen v absolutních hodnotách, ale i v trendech. Následující grafy zachycují, jak se podíl příjmů vynakládaných na bydlení v různých typech domácností vyvíjí vzhledem k průměru všech domácností. Grafy tedy ukazují, zda se daná skupina obyvatel vzdaluje či přibližuje od celkového průměru.
Rozdíly mezi domácnostmi se stávají stále výraznějšími. Nájemnicí nebo domácnosti s nízkými příjmy čelí výrazně vyššímu zatížení výdaji na bydlení, které navíc od průměru stále více stoupá. Naopak u domácností s vyššími příjmy a u vlastníků je trend opačný, čímž se prohlubují společenské nerovnosti.
Geografické rozdíly ve finanční dostupnosti bydlení
Výrazné rozdíly v dostupnosti bydlení existují také mezi jednotlivými regiony. Následující mapa ukazuje kompozitní index nedostupnosti bydlení v Česku, který vznikl sloučením indikátorů poměr cena-příjmy a poměr nájem-příjmy. Bere tedy v potaz dostupnost vlastnického i nájemního bydlení. V jednotlivých regionech se relativní váha indikátorů liší podle zastoupení nájemního a vlastnického bydlení v bytovém fondu. Hodnotou 0 je označeno území s relativně nejlepší dostupností bydlení a hodnotou 100 naopak území s relativně nejhorší dostupností.
Nejhůře je na tom s finanční dostupností bydlení Praha, s odstupem následuje Brno, Tanvald, Vrchlabí a Židlochovice. Nejlepší dostupnost je pak v Kraslicích, Litvínově, Sokolově, Rýmařově, či Pacově.
Vliv výstavby na finanční dostupnost bydlení
Tuzemské i zahraniční analýzy ukazují, že kupní ceny bydlení i výši nájmů nejvíce ovlivňují faktory na straně poptávky a makroekonomický vývoj.
Nejsilnější vliv na růst cen rezidenčních nemovitostí mají reálné příjmy domácností a očekávání investorů ohledně budoucího ekonomického vývoje. Potvrzují to studie britské společnosti Oxford Economics, americké centrální banky i českého think-tanku IDEA CERGE-EI.
Vliv na kupní ceny bydlení má i tempo výstavby a fyzická nabídka bytů. V porovnání s jinými faktory je ale tento vliv spíše slabý. Silnější vliv má dostatečná nabídka bytů na vývoj tržního nájemného.
Aby ceny bytů v ČR v letech 2013–2021 vzrostly o 20 % pomaleji, muselo by v zemi každoročně vzniknout přes 100 tisíc nových bytů – tedy tři a půl násobně více, než reálně vznikalo.
Z mezinárodního srovnání nevyplývá žádný jasný vztah mezi intenzitou bytové výstavby a dostupností bydlení.
Ačkoliv je tak soukromá bytová výstavba zcela klíčová pro dlouhodobou stabilitu bytového trhu a pro zajištění dostatečné nabídky bydlení v místech, kde je ho vlivem přílivu nových obyvatel fyzický nedostatek, sama o sobě dostupnější bydlení nezajistí. Poměr mezi nabídkou a poptávkou po bydlení má totiž násobně slabší vliv na cenu rezidenčních nemovitostí než řada jiných faktorů, jako je růst příjmů domácností, jejich očekávání ohledně budoucí ekonomické situace, inflace nebo atraktivita rezidenčních nemovitostí jako investičního statku.
Podle řady odborných publikací a studií by proto měl veřejný sektor kromě zajištění podmínek pro rychlou a kvalitní soukromou bytovou výstavbu tam, kde je nejvíce potřeba, realizovat také další opatření (OECD, 2021; NERV, 2024; Meen & Whitehead, 2020). Jako zásadní se ukazují především přímá podpora nejohroženějších skupin obyvatel, nastavení flexibilního systému územního plánování, který efektivně vyvažuje veřejné zájmy a zájmy soukromých aktérů ve výstavbě, efektivní daňové nástroje a systematický rozvoj netržních forem bydlení (sociální, dostupné nájemní, neziskové bydlení aj.), které poskytují dostupné bydlení domácnostem, jež jsou vysokými cenami na trhu zasaženy nejvíce.
Aktuální státní politika bydlení
Státní politika bydlení v ČR se soustředí na zajištění dostupného bydlení pro široké spektrum obyvatel, včetně nízkopříjmových domácností, mladých rodin, seniorů a dalších zranitelných skupin. V oblasti investic se aktuální státní bytová politika soustředí na podporu výstavby dostupných a sociálních nájemních bytů. Důležitým poskytovatelem bydlení a investorem dostupného bydlení jsou obce, proto MMR poskytuje obcím finanční podporu projektové přípravy a také technickou asistenci.
K ochraně občanů před bytovou nouzí slouží aktuálně projednávaný Zákon o podpoře bydlení. Jeho ambicí je snížit bytovou nouzi prevencí a rychlým řešením, obcím zákon nabízí sadu osvědčených nástrojů pro podporu zranitelných občanů. MMR také pracuje na řadě legislativních reforem, které mají usnadnit povolování staveb, zrychlit výstavbu, posílit ochranu nájemníků i pronajímatelů a na vývoji konceptu neziskového bytového sektoru v ČR.
Důležitou součástí jsou i analytické a metodické činnosti, které zajišťují pravidelné vyhodnocování dopadu politiky a umožňují pružně reagovat na vývoj na trhu bydlení.
Doporučení Národní ekonomické rady vlády
Národní ekonomická rada vlády v listopadu 2024 zveřejnila 12 klíčových opatření pro zvýšení dostupnosti bydlení, která doplňují aktuální politiku bydlení. Mezi klíčové návrhy patří reforma financování obcí prostřednictvím změn rozpočtového určení daní. Tato opatření mají motivovat obce k povolování výstavby nových bytů tím, že jim zajistí adekvátní prostředky na rozvoj infrastruktury a služeb. Studie dále upozorňuje na nutnost omezení selektivních podpor deformujících trh, jako jsou daňové výjimky na hypotéky a stavební spoření, a klade důraz na podporu dlouhodobých nájemních smluv prostřednictvím daňových úprav i lepšího legislativního rámce.
NERV rovněž doporučuje zavést mechanismy motivující k opravám a využití neobydlených bytů, vyšší zdanění nevyužívaných stavebních pozemků a legislativní podporu neziskového a komunitního bydlení, inspirovanou zahraničními modely, například z Rakouska nebo Dánska. Dalším klíčovým bodem je reforma důchodového systému, která by snížila závislost domácností na nemovitostech jako hlavním investičním nástroji, a rozšířila tak dostupné alternativy spoření na stáří.
Pro dosažení dlouhodobé dostupnosti bydlení je zásadní provázaná realizace většiny doporučení, protože jednotlivá opatření by měla pouze omezený dopad. První výsledky by se mohly začít projevovat během několika let, pokud bude implementace rychlá a dobře koordinovaná. Klíčovým faktorem však zůstává schopnost politické reprezentace prosadit nezbytné změny včas a efektivně. Vzhledem k tomu, že navržená opatření jsou v kompetenci několika resortů, jejich implementace bude vyžadovat úzkou meziresortní spolupráci zaměřenou na zvýšení dostupnosti bydlení pro občany ČR.
Závěr
Dostupnost bydlení je v Česku aktuálně jedním z nejvýznamnějších problémů. Předražený trh a nedostatek nájemního bydlení vytvářejí bariéry pro mladé rodiny, seniory, nízkopříjmové skupiny a obyvatele větších měst. Dostupné bydlení by mělo být finančně udržitelné, odpovídat potřebám domácností a být v přístupné v lokalitě s ohledem na pracovní příležitosti a služby.
Finanční dostupnost vlastnického i nájemního bydlení se střednědobě v zásadě zhoršuje, krátkodobě lze pozorovat významné zhoršení zatížení domácností výdaji na bydlení. Situace se projevuje velmi odlišně v regionální perspektivě a přístup k bydlení je obzvláště omezen pro zranitelné skupiny obyvatel jako jsou samoživitelé, senioři nájemníci a nízkopříjmové domácnosti. Více než pětina (21,2 %) českých domácností vnímá finanční náklady na bydlení jako velkou zátěž.
Stále výraznější se stávají rozdíly v zatížení výdaji na bydlení mezi různými socioekonomickými a příjmovými skupinami. Nájemníci a domácnosti s nízkými příjmy čelí stále většímu zatížení výdaji na bydlení, zatímco vlastníci a domácnosti s vyššími příjmy zakouší opačný trend, čímž se prohlubují společenské nerovnosti. Regionální dostupnost bydlení rovněž vykazuje výrazné rozdíly.
Trh s bydlením v Česku se vyznačuje rostoucími cenami nemovitostí, vyššími úrokovými sazbami hypoték a výrazným nedostatkem nájemního bydlení, což přispívá ke snižování dostupnosti bydlení. Poptávka po bydlení trvale a výrazně převyšuje nabídku, což vede k neustálému růstu cen nemovitostí. Tyto faktory podtrhují potřebu zásahů, které by řešily rozdíl mezi náklady na bydlení a příjmy domácností a rozšířily možnosti dostupného pronájmu. Situace vyžaduje komplexní přístup zahrnující reformy, investice do dostupného bydlení a zohlednění demografických změn, aby bylo zajištěno, že bydlení zůstane dostupné a cenově přijatelné pro všechny segmenty české společnosti.
Hodnocení vývoje v oblasti dostupnosti bydlení se MMR nyní bude věnovat každoročně ve Zprávě o dostupnosti bydlení v Česku.