Finanční dostupnost bydlení
Poměr cena-příjmy
(price to income ratio, dále také jen P/I)
Poměr cena-příjmy představuje počet ročních příjmů, které by potřebovala vynaložit průměrná domácnost na koupi standardního bytu o rozloze 60 m². Jedná se o podíl ceny bytu a čistého ročního příjmů průměrné domácnosti. Pro výpočet indikátoru je využita cena bytu v existující, cihlové zástavbě.
Pro delší časovou řadu a mezinárodní srovnání využíváme data v podobě procentuálního indexu, který srovnává hodnotu v daném roce oproti hodnotě bazického roku. Tato data zachycují vývoj v čase od roku 2008.
Stav a vývoj
Průměrná domácnost v Česku potřebuje 5,1 ročních příjmů na koupi 60 m² cihlového bytu. Mezi územími je však velká variabilita.
Nejvyšších hodnot dosahuje poměr mezi cenou bytu a příjmy v centrálních částech dojížďkových regionů jako je Praha (8,0) nebo Brno (7,4). Vyšších hodnot dále dosahují také správní obvody obcí s vysokou intenzitou cestovního ruchu jako Tanvald (7,3) nebo Vrchlabí (7,2). To je pravděpodobně důsledkem výstavby tzv. “apartmánových domů”, které následně slouží spíše rekreaci než pro stabilní bydlení (viz např. Kadlecová & Fialová 2012).
Na druhou stranu nejnižších hodnot dosahují správní obvody obcí ve strukturálně postižených regionech s dlouhodobě klesajícím počtem obyvatel. V Litvínově (2,1), Kraslicích (2,3), Mostě (2,4) nebo Sokolově (2,6) je poměr mezi cenou a příjmy nejnižší. V polovině správních obvodů se P/I pohybuje mezi 3,6 a 4,8 ročními příjmy domácností.
Mezi kraji je vlastní bydlení nejméně dostupné v Praze (8,0), Jihomoravském (5,9) a Středočeském kraji (5,4). Nejnižší P/I je potom v Ústeckém (3,2), Karlovarském (3,8) a Moravskoslezském kraji (4,2). V polovině krajů potřebují domácnosti na koupi bytu mezi 4,4 a 5,0 ročními příjmy.
Pro posouzení vývoje v čase využíváme data OECD. Mezi lety 2008 a 2014 se dostupnost vlastnického bydlení v Česku zlepšovala (poměr mezi cenami a příjmy klesal). V následujících letech od roku 2015 se však vývoj obrátil a dostupnost se začala zhoršovat. K největšímu zhoršení došlo mezi lety 2019 a 2022. V roce 2023 jsme zaznamenali zlepšení, jedná se však zatím pouze o jeden rok.
Celkově se od roku 2008 do roku 2023 zhoršila dostupnost vlastnického bydlení v Česku o 15 %. Tento časový rozptyl zahrnuje období zlepšování i zhoršování. Pokud se podíváme pouze na období od roku 2015, pozorujeme zhoršení dostupnosti o 30 %.
V porovnání s dalšími zeměmi se situace v Česku vyvíjela dlouho podobně. Mezi lety 2008 a 2016 byl vývoj v Česku lepší než v průměru zemí OECD. Docházelo zde k rychlejšímu zlepšování dostupnosti, nebo alespoň k jejímu pomalejšímu zhoršování. V následujících letech se však situace obrátila a růst P/I v Česku byl několik let ve srovnání se zahraničním rychlejší.
V celém období od roku 2008 do roku 2023 se v Česku dostupnost vlastnického bydlení zhoršila podobně jako v ostatních zemích OECD. V Česku vzrostl poměr mezi cenou a příjmy o 15 %, v OECD o 10 %. Nejvíce se zhoršila dostupnost vlastnického bydlení v Rakousku (nárůst o 68 %) a nejvíce se zlepšila v Bulharsku (pokles o 56 %).
V kratším období mezi lety 2015 a 2023 se v Česku dostupnost zhoršila o 30 %, průměrné zhoršení v zemích OECD bylo výrazně nižší (18 %). V Česku nastal čtvrtý nejrychlejší růst poměru mezi zeměmi OECD. Nejvíce se situace zhoršila v Portugalsku, kde byl nárůst o 51 %. Nejvíce se situace naopak zlepšila v Rumunsku, kde došlo díky růstu příjmů k poklesu poměru o 38 %.
Hodnocení
Dlouhodobý trend
- Finanční dostupnost vlastnického bydlení se v Česku dlouhodobě od roku 2008 zhoršuje. I když mezi lety 2008 a 2015 docházelo ke zlepšování, od roku 2015 se situace obrátila. Tento trend postupně vymazal předchozí zlepšení a poměr mezi cenou a příjmy se v posledních letech dostal na nejvyšší úrovně v dostupných datech. Nejvýrazněji se dostupnost zhoršila mezi lety 2019 a 2022.
Krátkodobý trend
Ve dvou z posledních tří let (2021 a 2022) se dostupnost vlastnického bydlení výrazně zhoršila. V roce 2021 došlo ke zvýšení poměru mezi cenou a příjmy o 12 % a v roce 2022 o dalších 6 %.
V roce 2023 došlo naopak k poměrně výraznému zlepšení (snížení poměru o 8 %). Tento pokles je však zatím pouze jednorázový a je nezbytné sledovat další vývoj.
Mezinárodní srovnání
V Česku sledujeme v nejdelším období, za které máme dostupná data, vývoj podobný průměru zemí OECD. Mezi lety 2008 a 2023 se Česko pohybovalo ve změnách dostupnosti vlastnického bydlení blízko zmíněného průměru OECD. Nebylo mezi zeměmi s největšími změnami (ať už zlepšení či zhoršení).
Před rokem 2016 se situace v Česku vyvíjela ve srovnání se zahraničním lépe. Poté však poměr mezi cenou a příjmy rostl rychleji.
Mezi lety 2015 a 2023 rostl v Česku poměr čtvrtou nejvyšší rychlostí mezi zeměmi OECD (po Portugalsku, Kanadě a Spojených státech amerických). Můžeme tedy říct, že v rámci dlouhodobého trendu posledních deseti let se situace v Česku zhoršuje více než v zemích OECD.
ČR
Mezinárodní srovnání
Poměr nájem-příjmy
(Rent to income ratio, dále také jen R/I)
Poměr nájem-příjmy představuje podíl měsíčních příjmů, které by potřebovala vynaložit průměrná domácnost na nově sjednaný tržní pronájem standardního bytu o rozloze 60 m². Jedná se o podíl měsíčního nájemného za byt a čistého měsíčního příjmů průměrné domácnosti. Pro výpočet indikátoru je využit nájem za byt v existující, cihlové zástavbě.
Pro delší časovou řadu a mezinárodní srovnání využíváme data v podobě procentuálního indexu, který srovnává hodnotu v daném roce oproti hodnotě bazického roku. Tato data zachycují vývoj v čase od roku 2008. Tento index zahrnuje kromě nově nabízených tržních nájmů také stávající smlouvy a netržní nájmy. Zachycuje tedy průměrně placené nájemné.
Stav a vývoj
Průměrná domácnost v Česku potřebuje 26,0 % ročního příjmu na pronájem 60 m² cihlového bytu. Mezi územími je stejně jako u poměru mezi cenou a příjmy velká variabilita.
Nejvyšších hodnot dosahuje poměr mezi nájmem a příjmy v centrálních částech dojížďkových regionů jako je Praha (33,9 %) nebo Brno (30,6 %). Vyšších hodnot však dosahují také například Hustopeče (30,3 %) nebo Český Brod (29,5 %). Na druhou stranu je nájemní bydlení relativně nejvíce dostupné v Pacově (15,4 %), Bystřici pod Pernštejnem (18,0 %), Krnově (18,3 %) a Varnsdorfu (18,5 %). Indikátor je vždy kombinací hladiny nájemného a příjmů v daném regionu. Zejména ve velkých městech nedokáží ani vyšší lokální příjmy kompenzovat rozdíl v cenách nájmů. V polovině správních obvodů se R/I pohybuje mezi 21,5 % a 25,5 % příjmů domácností.
Mezi kraji je nájemní bydlení nejméně dostupné v Praze (33,9 %), Jihomoravském (27,7 %) a Středočeském kraji (26,5 %). Nejnižší R/I je na Vysočině (23,0 %), v Jihočeském (23,1 %) a Ústeckém kraji (23,3 %). V polovině krajů potřebuje domácnost na pronájem bytu mezi 23,5 % a 25,4 % svých příjmů.
Pro posouzení vývoje v čase využíváme data OECD. Mezi lety 2008 a 2013 se dostupnost nájemného bydlení v ČR zhoršovala (poměr mezi nájmy a příjmy rostl). Od roku 2014 se však vývoj obrátil a poměr se začal opět snižovat. Tento vývoj pokračoval s menšími výkyvy až do roku 2023.
Zde je nutné zdůraznit, že data OECD nezahrnují pouze nabídkové nájmy, které se týkají nově uzavíraných smluv, ale také stávající, dlouhé, či opakované krátké smlouvy a netržní nájmy. Jedná se tedy o průměrné nájemné placené všemi domácnostmi, které v daném roce bydlí v nájmu. Nabídkové nájemné pro nové nájmy rostlo výrazně rychleji. Více o rozdílu mezi těmito daty.
Celkově byla dostupnost nájemního bydlení v roce 2023 na podobné úrovni jako v roce 2008 (poměr mezi nájmem a příjmy vzrostl o 1 %). Mezi lety 2015 a 2023 se tento poměr dokonce zlepšil o 19 %. To znamená, že pro domácnosti, které bydlely ve stabilním pronájmu, rostlo nájemné pomaleji než jejich příjmy. Nabídkové nájemné však rostlo rychleji, což zhoršuje dostupnost nájemního bydlení zejména pro domácnosti, které se snaží na trhu najít nový pronájem.
Mezi lety 2008 a 2023 byl celkově vývoj v Česku velmi odlišný oproti průměru OECD. V porovnání s dalšími zeměmi se situace v Česku vyvíjela v období od 2008 do 2013 výrazně hůře. Dostupnost nájemního bydlení se v Česku zhoršovala rychleji. K největšímu zhoršení došlo zejména mezi lety 2008 a 2010 během deregulace nájemního trhu. V následujících letech se situace postupně obrátila a jak v Česku, tak v průměru zemí OECD rostly příjmy obyvatel rychleji než průměrně placené nájemné. V Česku docházelo k ještě rychlejšímu snižování poměru mezi nájmem a příjmy.
Tento vývoj se podepsal na celkovém srovnání změny od roku 2008. Zatímco v Česku vzrostl poměr mezi nájmem a příjmy o 1 %, v průměru zemí OECD klesl o 15 %. Česko bylo jedním z pouze 4 států, kde indikátor neklesl. Nejvíce se zhoršila dostupnost nájemního bydlení v Rakousku (nárůst poměru o 22 %) a naopak nejvíce se zlepšila v Bulharsku (pokles poměru o 47 %).
Mezi lety 2015 a 2023 se v Česku poměr mezi nájmem a příjmy zlepšil o 19 %, což bylo větší zlepšení, než průměr OECD (13 %). S výjimkou Rakouska a Irska se situace ve všech státech v tomto období zlepšila. Nejvíce se situace zhoršila v Irsku (nárůst o 6 %) a nejvíce se díky růstu příjmů zlepšila v Rumunsku (pokles o 45 %).
Hodnocení
Dlouhodobý trend
Finanční dostupnost nájemního bydlení, měřená poměrem mezi průměrně placenými nájmy a příjmy obyvatel, zaznamenala v Česku od roku 2008 výrazné výkyvy. Zejména z důvodu deregulace nájemního trhu došlo mezi lety 2008 a 2013 k výraznému zhoršení. Poté se však hodnota indikátoru postupně zlepšovala a v roce 2022 se vrátila na původní úroveň roku 2008.
Z pohledu 10-letého horizontu tedy můžeme označit vývoj tohoto indikátoru za příznivý. Rychlý růst nabídkových nájmů v posledních letech však ukazuje na nezbytnost sledovat další vývoj.
Krátkodobý trend
- Vývoj v posledních třech letech navazuje na dlouhodobý trend. Ve dvou ze tří let došlo ke zlepšení poměru mezi nájmem a příjmy.
- V letech 2021 a 2022 se poměr zlepšil každý rok přibližně o 5 %. V posledním roce 2023 se poměr výrazně nezměnil.
Mezinárodní srovnání
V Česku sledujeme v nejdelším období s dostupnými daty od roku 2008 výrazně odlišný vývoj oproti OECD. Zatímco v OECD se poměr celou dobu snižoval, v Česku došlo zejména vlivem deregulace nájemního trhu k výraznému výkyvu, a nakonec k dorovnání hodnoty na úrovni roku 2008. Mezi lety 2008 a 2023 bylo Česko spolu s Rakouskem, Švýcarskem, a Portugalskem jednou ze 4 zemí, kde se situace nezlepšila.
Při zaměření na sledovaný 10-letý horizont pro srovnání mezinárodního vývoje Česko nebylo mezi zeměmi s největším, ale ani s nejmenším zlepšením. V mezinárodním srovnání se tedy situace v Česku výrazně neodlišuje od průměrného vývoje ve zemích OECD.
ČR
Mezinárodní srovnání
Nabídkové a stávající nájmy
Rozdíl mezi nabídkovými a stávajícími nájmy
- Při hodnocení dostupnosti nájemního bydlení rozlišujeme mezi dvěma přístupy ke stanovení průměrného nájemného:
- První se zaměřuje na nabídkové nájmy, které jsou nejčastěji zachyceny na realitních portálech. Tyto údaje reprezentují nové nabídky k pronájmu a odpovídají tržnímu nájemnému, které platí pro nově uzavírané smlouvy.
- Druhý přístup se zabývá stávajícími nájemními smlouvami, což zahrnuje jak dlouhodobé smlouvy, tak opakované krátkodobější nájmy, které už nejsou zachyceny v aktuálních nabídkách realitních portálů. Tato data reflektují situaci u již probíhajících nájemních vztahů.
- Grafy níže porovnávají nabídkové nájmy a stávající nájmy pomocí indexu. V prvním grafu je srovnán vývoj nájemného, příjmů a spotřebitelských cen od roku 2014. Druhý graf umožňuje srovnat také hladinu nabídkových a stávajících nájmů oproti sobě. Jako výchozí bod je zde zvoleno průměrné stávající nájemné za metr čtvereční v roce 2014 s hodnotou 100 %.
- Z grafů je patrné, že nabídkové nájmy jsou vždy výrazně vyšší než stávající nájmy. Navíc za posledních 10 let rostou nabídkové nájmy rychlejším tempem.
- Rozdíl vyplývá z toho, že nové nájemní smlouvy v každém roce tvoří pouze malou část všech nájemních smluv. Proto stávající nájemné zahrnuje mnoho smluv, které byly uzavřeny za starších podmínek a s nižšími nájmy, zatímco nabídkové nájmy reflektují aktuální tržní ceny.
- Zatímco průměrný nájem placený domácnostmi bydlícími v tržním nájmu stoupl od roku 2014 o 56 % (tedy ročně průměrně o 5,1 %), průměrný nájem nabízený na realitních portálech stoupl o 94 % (ročně o 7,7 %). Za stejné období vzrostly spotřebitelské ceny o 48 % (ročně o 4,5 %) a čisté příjmy o 69 % (ročně o 6 %). Dostupnost nájemního bydlení se tak zhoršovala zejména pro domácnosti hledající nový nájem. Pokud by však tento trend pokračoval dále, mohly by také celkové průměrné nájmy předstihnout růst čistých příjmů domácností.